\u00a0El resultado que engloba todo el plan de negocio y que nos permite tener una visi\u00f3n de conjunto del mismo es un cuadro de tesorer\u00eda y rentabilidad del plan<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n El objetivo final de este cuadro es obtener la rentabilidad din\u00e1mica de la operaci\u00f3n<\/span><\/b>, a fin de poder comparar la misma con otras inversiones alternativas. Pero para llegar a ello tenemos, a\u00fan que determinar una serie de datos y de gastos<\/span><\/p>\n \u00a0Por ello, este cuadro, que se desarrolla por a\u00f1os y que no es de f\u00e1cil comprensi\u00f3n inicialmente, se articula en varias zonas<\/b>, dando cada una de ellas una diferente informaci\u00f3n, a fin de llegar al resultado finalmente requerido<\/span><\/p>\n \u00a0en cada uno de los a\u00f1os del estudio y del plan, de manera que podamos conocer la evoluci\u00f3n de nuestros ingresos, gastos, impuestos y cumplimiento de obligaciones <\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/b>En primer lugar, tenemos la cuenta de resultados anual de esta explotaci\u00f3n en concreto<\/span><\/p>\n \u00a0Su objetivo final pretende obtener el beneficio antes de impuestos en cada a\u00f1o<\/b> a fin de poder determinar el impuesto de sociedades a abonar en el a\u00f1o siguiente<\/b> y por diferencia, obtener el beneficio neto<\/span><\/p>\n \u00a0Por ello relacionamos todos los ingresos<\/b> por rentas de cada uno de los activos, agrupados en seg\u00fan sea el IVA que repercuten los ingresos (por venta o por opci\u00f3n de compra)<\/span><\/p>\n \u00a0Tambi\u00e9n tenemos el total de gastos<\/b> por grandes cap\u00edtulos, mencionados anteriormente: titularidad, gastos generales, otros costes de explotaci\u00f3n, personal, impuestos e impuestos de adquisici\u00f3n del activo <\/span><\/p>\n \u00a0Rest\u00e1ndolos, en cada a\u00f1o tendremos el Saldo de explotaci\u00f3n o EBITDA<\/b> (Saldo antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones). De este descontaremos las amortizaciones contables, con arreglo al Plan Nacional de Contabilidad, obteniendo el beneficio antes de intereses e impuestos<\/b> (BAII). A este, a su vez, le restaremos los gastos financieros por intereses de hipoteca y de pr\u00e9stamos puente y obtendremos el beneficio antes de impuestos<\/b> (BAI)<\/span><\/p>\n \u00a0Es probable que, en los primeros a\u00f1os de la operaci\u00f3n<\/b>, en los que puede haber gastos de primer establecimiento, de adquisici\u00f3n, etc., tengamos beneficios antes de impuestos negativos (perdidas)<\/b> y, por lo tanto, empezaremos a devengar Impuesto de Sociedades a partir de un cierto a\u00f1o, cuando estos beneficios negativos se compensen <\/span><\/p>\n \u00a0 As\u00ed, obtendremos el impuesto de sociedades, a liquidar<\/b> cada a\u00f1o con respecto al obtenido en el a\u00f1o anterior, con lo cual ya tenemos \u00a0<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span>MOVIMIENTOS DE FONDOS<\/span><\/b><\/b><\/p>\n \u00a0La segunda parte del cuadro nos lleva a conocer y determinar los movimientos netos de fondos<\/b>, dado que \u00e9stos, a\u00f1adiendo al final del per\u00edodo el valor residual<\/b> de los activos, es lo que nos va a generar la TIR<\/b>, qu\u00e9 es la tasa de descuento a la cual estos movimientos de fondos se descuentan de manera que el valor actual neto VAN sea igual a 0<\/span><\/p>\n \u00a0 En los movimientos netos de fondos no tenemos en cuenta la financiaci\u00f3n<\/b><\/span><\/p>\n \u00a0Los fondos OBTENIDOS<\/b> se determinan por la suma del total de cobros de cada a\u00f1o, m\u00e1s el IVA repercutido, m\u00e1s los ingresos derivados de la compensaci\u00f3n de retenciones del IRPF del a\u00f1o anterior, m\u00e1s las devoluciones del IVA, si las hubiera<\/span><\/p>\n \u00a0 Y en cuanto a fondos DISPUESTOS<\/b>, tendr\u00edamos los pagos ordinarios de explotaci\u00f3n realizados en el a\u00f1o, los pagos por compra de activo, \u00a0<\/span>La diferencia en cada a\u00f1o de fondos obtenidos menos dispuestos m\u00e1s el valor residual en el \u00faltimo a\u00f1o nos servir\u00e1 para determinar la TIR (Tasa Interna de Retorno)<\/span><\/b><\/p>\n \u00a0Simult\u00e1neamente con nuestro plan de negocio de activos en renta coexiste otra operaci\u00f3n econ\u00f3mica,<\/b> consistente en la \u00a0Esta operaci\u00f3n econ\u00f3mica tambi\u00e9n tiene una Rentabilidad Interna, que llamamos TIR del accionista<\/b> y que refleja la situaci\u00f3n de rentabilidad de las aportaciones para el propio accionista <\/span><\/p>\n \u00a0Finalmente deseamos conocer obviamente nuestro estado de tesorer\u00eda dado que, sobre la Tesorer\u00eda<\/b> que genere el plan de negocio, ser\u00e1 sobre lo que repartamos dividendos, <\/b>quedando el remanente en cuenta corriente y reflejando el conjunto el beneficio que produce la operaci\u00f3n<\/span><\/p>\n \u00a0Por tanto, determinamos el flujo de caja saldo o saldo de tesorer\u00eda. Tenemos cada a\u00f1o el saldo neto de explotaci\u00f3n<\/b>, obtenido anteriormente como diferencias entre fondos obtenidos y dispuestos. A \u00e9ste hay que restarle los intereses de hipoteca y las amortizaciones de capital<\/b> de la misma<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span>En los primeros a\u00f1os<\/span><\/b> del plan de negocio, cuando se adquieren activos, no tendremos amortizaciones de hipoteca, sino disposiciones<\/b> de la misma, necesarias para poder comprar esos activos, con lo cual podremos tener n\u00fameros negativos en algunos a\u00f1os<\/b> del periodo en el fila de disposiciones de hipoteca<\/span><\/p>\n \u00a0 <\/span>Hemos querido distinguir especialmente las Ventas de determinados activos<\/span><\/b>, dado que pueden ser una opci\u00f3n estrat\u00e9gica de \u00a0<\/span>Cuando se produce una venta de activos que tienen una hipoteca<\/span><\/b>, obviamente hay un ingreso por el importe de la venta que queda minorado porque hay que amortizar la hipoteca en s\u00ed. En ese a\u00f1o tendremos una amortizaci\u00f3n extraordinaria<\/b> y, por lo tanto, menos pago de intereses dado que tendremos menos activos<\/span><\/p>\n \u00a0Finalmente, restando al saldo neto de explotaci\u00f3n los intereses de la hipoteca y las disposiciones y amortizaciones de hipoteca tendremos el saldo financiero<\/b><\/span><\/p>\n \u00a0 Como hasta ahora no hemos hecho ninguna aportaci\u00f3n de capital en forma de desembolso ni hemos utilizado pr\u00e9stamos puente (es decir, no hemos aportado a un 1 \u20ac), l\u00f3gicamente ese saldo financiero ser\u00e1 negativo en un cierto n\u00famero de a\u00f1os<\/b><\/span><\/p>\n \u00a0 Tendremos entonces que aportar capital<\/b>, de forma que, a\u00f1adido a ese saldo financiero, nuestra cuenta de tesorer\u00eda<\/b> (te\u00f3rica cuenta corriente que tendremos abierta en un banco para apoyar nuestro plan de negocio) siempre tenga n\u00fameros positivos <\/b>y no est\u00e9 en n\u00fameros rojos en ning\u00fan momento; es decir, la evoluci\u00f3n del saldo financiero a lo largo del tiempo nos indica que capital social hay que desembolsar<\/b><\/span><\/p>\n \u00a0 Cuando dispongamos de este saldo final positivo, y una vez dotadas las reservas obligatorias que marca la ley, el remanente podremos dedicarlo por una parte a repartir dividendos y por otra a aumentar la tesorer\u00eda<\/b><\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/b>Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/a> (CPI), concretamente en el <\/span>\u00a0<\/span>CPI 47 \u201cREHABILITACI\u00d3N de EDIFICIOS 3. Plan de Negocio de Activos en Renta<\/span>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG\u00a0 <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/a><\/p>\n \u00a0Vea un \u00cdndice de los CPI, por Temas<\/strong><\/a><\/p>\n y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n Y en nuestros canales de YouTube https:\/\/www.youtube.com\/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36<\/strong><\/a><\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"![\"Plan](\"https:\/\/1.bp.blogspot.com\/-WTcQ2ayFU8A\/X9nevZn46XI\/AAAAAAAAAt0\/44lpYTy0kbMDJURLnSJ7MvvChkWXE9oQwCLcBGAsYHQ\/s242\/rentabilidad5.JPG\")
<\/a><\/div>\n\n
CUENTA DE RESULTADOS<\/span><\/b><\/h4>\n
\nuna primera informaci\u00f3n. Restado este impuesto de sociedades del beneficio antes de impuestos dispondremos del beneficio neto<\/b><\/span><\/p>\n
\nel IVA soportado, las retenciones de IRPF en ese a\u00f1o la liquidaci\u00f3n de IVA a Hacienda correspondiente y los impuestos y el pago de impuesto de sociedades del a\u00f1o anterior<\/span><\/p>\n
\naportaci\u00f3n de fondos de los accionistas y su devoluci\u00f3n al final del periodo m\u00e1s los dividendos que se vayan generando durante el mismo<\/b><\/span><\/p>\n
\n<\/span><\/p>\n\u00a0<\/span>FLUJO DE CAJA Y TESORER\u00cdA<\/span><\/b><\/b><\/h4>\n
\nimportancia y no queremos mezclar, ni sus ingresos ni sus gastos con los resultados de la explotaci\u00f3n normal de alquiler, a fin de que el analista pueda determinar la importancia o inter\u00e9s que le da al hecho de realizar una serie de ventas de activos<\/span><\/p>\nSALDO FINANCIERO<\/h2>\n
M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h2>\n
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