{"id":1400,"date":"2021-06-17T07:00:00","date_gmt":"2021-06-17T07:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-09-20T14:50:16","modified_gmt":"2022-09-20T14:50:16","slug":"que-es-un-contrato-de-opcion-de-compra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-es-un-contrato-de-opcion-de-compra\/","title":{"rendered":"\u00bfQue es un contrato de opci\u00f3n de compra?"},"content":{"rendered":"

Contrato de opci\u00f3n de compra<\/span><\/h2>\n

<\/span><\/span><\/h2>\n

En el <\/span>Contrato de opci\u00f3n de compra una parte, denominada CONCEDENTE, concede a la otra parte, denominada OPTANTE, por un PLAZO, determinado y con un desembolso previo de una cantidad denominada PRIMA, que puede existir o no, un derecho a comprar un inmueble de su propiedad. \u00a0<\/span>El OPTANTE podr\u00e1 ejercer, o no, ese derecho <\/span><\/p>\n

No existe en el <\/span><\/b>C\u00f3digo Civil<\/span><\/b><\/a> <\/b>art\u00edculos referentes a este contrato de opci\u00f3n de compra<\/span><\/b>. Habr\u00e1 que acudir a la numerosa jurisprudencia del TS.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>\"Contrato<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

La caracter\u00edstica fundamental es que el optante puede, libremente, desistir del contrato principal, la compraventa del inmueble<\/b>,
\ncon efectos tasados por el propio contrato de opci\u00f3n y, el concedente no puede desistir, salvo incumplimiento.<\/span><\/p>\n

A diferencia de la promesa de compraventa que ninguna de las partes puede desistir libremente del contrato principal, en la opci\u00f3n de compra lo puede hacer el optante con plena libertad, pero con efectos tasados por el propio contrato<\/b>.<\/span><\/p>\n

Otro elemento de singular importancia es la prima de la opci\u00f3n, que es la cantidad que entrega el optante en concepto de precio del derecho concedido.<\/b><\/span><\/p>\n

La opci\u00f3n de compra se pueda otorgar, seg\u00fan la definici\u00f3n, con prima o sin prima, esto es gratuitamente.<\/span><\/p>\n

Cuando existe prima esta puede ser descontada del precio final acordado o no. <\/span><\/b><\/p>\n

Y, en caso de desistimiento las partes libremente pueden acordar la p\u00e9rdida total o parcial de la cantidad entregada como prima<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Hay que fijar los dos plazos siguientes:<\/span><\/p>\n

a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>para ejercitar la opci\u00f3n de compra<\/span><\/b>, por notificaci\u00f3n fehaciente a la parte concedente.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>para escriturar <\/span><\/b>una vez recibida la notificaci\u00f3n del ejercicio de la opci\u00f3n de compra.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO<\/span><\/u><\/b><\/h4>\n

En la cl\u00e1usula correspondiente hay que se\u00f1alar si el incumplimiento del optante, que, superado el plazo m\u00e1ximo concedido, no ejerce la opci\u00f3n de compra, qu\u00e9 porcentaje pierde de la cantidad entregada, en su caso, como prima<\/b>.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

IMPUESTOS Y GASTOS<\/span><\/u><\/b><\/h4>\n

Normalmente se cita de acuerdo a la ley, pero en el caso del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) hay que citar expresamente quien los paga, pues a pesar de que el sujeto pasivo de este impuesto, obligado al pago, es el vendedor, es relativamente frecuente que el comprador se haga cargo de su importe, obligaci\u00f3n que debe recogerse en el clausulado expresamente.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Tambi\u00e9n es motivo de pacto la posible inversi\u00f3n del sujeto pasivo en el IVA y la renuncia a la exenci\u00f3n en operaciones sujetas y exentas de IVA.<\/span><\/p>\n

Veamos un ejemplo<\/span><\/h4>\n

\u00a0Un promotor inmobiliario pretende vender un solar, ubicado en Benidorm (Alicante), por un precio de 4.000.000 euros a una empresa inmobiliaria IBNO S.L., pero la empresa compradora tiene que obtener del banco la financiaci\u00f3n del 40 %, con la que puede comprar al contado el citado solar, pues el vendedor exige esta forma de pago. <\/span><\/p>\n

Para resolver el problema de la tramitaci\u00f3n del pr\u00e9stamo que estiman durara un mes, deciden celebrar un contrato privado de opci\u00f3n de compra, desembolsando la compradora\u00a0 <\/span>en el acto de la firma del contrato la cantidad de 1.000.000 euros como anticipo a cuenta del precio final pactado <\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n acuerdan darse un plazo de tres meses para firmar la escritura de compraventa, con el pago de la cantidad restante y la correspondiente entrega del solar al comprador,\u00a0 <\/span>en el notario que figura designado asimismo en el contrato.<\/span><\/p>\n

Se pide:<\/span><\/p>\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Calcular la tributaci\u00f3n del contrato de opci\u00f3n de compra.<\/span><\/p>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Calcular la tributaci\u00f3n del contrato de compraventa despu\u00e9s de ejercitar la opci\u00f3n de compra en el plazo pactado<\/span><\/p>\n

En este caso, como ya hemos se\u00f1alado se producen dos hechos imponibles distintos e independientes, que son:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>a) \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span><\/b>La opci\u00f3n de compra<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Que est\u00e1 sujeta a IVA. Como prestaci\u00f3n de servicios, siendo la base imponible la prima de la opci\u00f3n, en este caso 1.000.000 euros. Y el tipo aplicable, el general del 21 %.<\/b><\/span><\/p>\n

As\u00ed pues, el promotor concedente repercutir\u00e1 a IBMO S.L., por medio de la correspondiente factura, la cantidad de:<\/span><\/p>\n

21 % A\/1.000.000 = 210.000 euros<\/span><\/b><\/p>\n

NOTA. –
\nT\u00e9ngase en cuenta que el IVA no es un coste, solo es un coste para la empresa la financiaci\u00f3n hasta su devoluci\u00f3n o compensaci\u00f3n con IVA repercutido a otras empresas o profesionales<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/span><\/u><\/b><\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span><\/b>La compraventa futura, despu\u00e9s de haber ejercitado la opci\u00f3n de compra.<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

En el momento de otorgar la escritura de compraventa el promotor vendedor deber\u00e1 repercutir a IBMO S.L., por medio de la consiguiente factura la siguiente cantidad:<\/span><\/p>\n

21% s\/ (4.000.000) = 840.000 euros<\/span><\/b><\/p>\n

NOTAS. <\/span><\/b><\/p>\n

– NO SE DEDUCE LO PAGADO COMO PRIMA DE LA OPCION, aunque sea una cantidad a deducir del precio final de compra
\njur\u00eddicamente<\/b>. <\/span><\/p>\n

– Se aplica el tipo general de IVA porque se corresponde con la naturaleza del bien inmueble transmitido, en este caso un solar.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, en el momento de firmar la escritura p\u00fablica de compraventa se devengar\u00e1 el impuesto de AJD, <\/b>con un plazo para
\nsu liquidaci\u00f3n y pago ante la Comunidad Valenciana de 30 d\u00edas. El tipo aplicable ser\u00e1 el vigente en dicha comunidad, el 1,5 %, correspondi\u00e9ndole el
\npago a la sociedad compradora IBMO S.L. por importe de:<\/span><\/p>\n

1,5 % s\/ 4.000.000 = 60.000<\/span><\/b><\/p>\n

Es una autoliquidaci\u00f3n provisional por el plazo de cuatro a\u00f1os. Debiendo presentar y pagar la autoliquidaci\u00f3n IBMO S.L en la Comunidad Valenciana, Delegaci\u00f3n de Hacienda de Benidorm.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, le corresponden liquidar en el mismo plazo los impuestos locales correspondientes a la transmisi\u00f3n:<\/span><\/p>\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>El IBI que le corresponde al comprador instar en el Ayuntamiento de Valencia, el cambio de titularidad.
\n<\/span><\/p>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Liquidar y pagar en el Ayuntamiento de Valencia, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de naturaleza Urbana que le corresponde al vendedor.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros<\/span><\/span> Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/b><\/span><\/a> (CPI)<\/span><\/b><\/span>, <\/span><\/span>concretamente en el
\n\u00a0<\/span>CPI 50 \u201cContrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa\u201d,<\/b> y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG<\/b><\/span><\/span>\u00a0 <\/span><\/span><\/b><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/b><\/span><\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h2>\n

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n