{"id":1396,"date":"2021-07-15T07:00:00","date_gmt":"2021-07-15T07:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-09-08T09:02:02","modified_gmt":"2022-09-08T09:02:02","slug":"restricciones-la-edificacion-dentro-del","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/restricciones-la-edificacion-dentro-del\/","title":{"rendered":"Restricciones a la Edificaci\u00f3n Dentro del Solar"},"content":{"rendered":"

Edificaci\u00f3n dentro del Solar<\/h2>\n

Hay limitaciones a la Edificaci\u00f3n dentro del Solar, que suelen estar incluidas en Los PGOU o las Ordenanzas Municipales, como normas<\/strong>, de cumplimiento obligatorio<\/p>\n

Un solar es una parcela clasificada <\/span><\/b>urban\u00edsticamente como suelo urbano, apta para la edificaci\u00f3n, y dotada de todos los servicios<\/b>, a pie de parcela
\n<\/span><\/p>\n

El solar es<\/span><\/b>, adem\u00e1s, la parcela edificable<\/b>, soporte de la edificaci\u00f3n, de una \u00fanica construcci\u00f3n<\/b>, sea chalet unifamiliar aislado o sea un bloque de viviendas, oficinas, un edificio para aparcamientos, un hotel o, una nave industrial, o tambi\u00e9n puede ser soporte de varios edificios adosados<\/b>, pareados o independientes de los usos indicados, en cuyo caso se trata de un complejo inmobiliario<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

<\/a><\/div>\n

 <\/p>\n

En todas las partes de un solar existen restricciones para edificar, que vienen definidas por la normativa urban\u00edstica correspondiente: Plan General, Normas Auton\u00f3micas, Ordenanzas municipales, etc.<\/span><\/p>\n

As\u00ed:<\/span><\/p>\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>en la superficie<\/b> o rasante del solar pueden existir alineaciones o retranqueos<\/b>, que son l\u00edneas que, obligatoriamente, separan donde se puede construir<\/b> y en zonas de su superficie, deben quedar libres de edificaci\u00f3n. <\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>En el vuelo<\/b>, no se permiten las alturas que libremente dispongamos<\/b>, as\u00ed las ciudades tienen por barrios delimitadas las alturas de la edificaci\u00f3n y, es mas en una misma calle, las alturas de la acera derecha pueden ser distintas que las de la acera izquierda. Tambi\u00e9n las normas de navegaci\u00f3n y seguridad a\u00e9rea impiden que en determinados barrios de la ciudades y municipios la altura de las edificaciones esa libre.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>En el subsuelo<\/b>, evidentemente no se puede alcanzar cualquier profundidad<\/b>, pues las ciudades tienen construcciones publicas
\ntales como la red de alcantarillado, el metro, etc., que lo impiden.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Los PGOU o las Ordenanzas Municipales, establecen normas<\/b>, de cumplimiento obligatorio, que impiden la libre
\nedificaci\u00f3n sobre un solar en todas sus partes.<\/span><\/p>\n

Hay algunas definiciones que debemos conocer:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

ALINEACIONES Y SUS TIPOS<\/span><\/b><\/b><\/h2>\n

Son las relacionadas con las plantas del edificio en el solar que, marcan las l\u00edneas l\u00edmite de la edificaci\u00f3n<\/b>, dentro del mismo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Las habituales, son, las siguientes:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>ALINEACIONES OFICIALES<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Son las l\u00edneas que se fijan como tales en los planos de ordenaci\u00f3n PGOU o NNSS, o bien en figuras de ordenaci\u00f3n que los desarrollen, pudiendo ser:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

ALINEACI\u00d3N EXTERIOR O PUBLICA<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Es la l\u00ednea se\u00f1alada por la ordenaci\u00f3n para establecer el\u00a0\u00a0 <\/span>l\u00edmite de la parte edificable con los espacios libres de uso p\u00fablico. Salvo excepciones, coincide con la l\u00ednea perimetral de manzana, y tambi\u00e9n con la l\u00ednea que recorriera los linderos frontales de las parcelas.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

ALINEACI\u00d3N INTERIOR O PRIVADA <\/span><\/u><\/b><\/p>\n

\u00a0<\/span>Es la l\u00ednea que se\u00f1ala la separaci\u00f3n entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificaci\u00f3n y el espacio libre interior de la parcela, indicando, por tanto, la parte de la parcela que como m\u00ednimo debe quedar libre de edificaci\u00f3n, debi\u00e9ndose emplazar
\nesta, entre esta alineaci\u00f3n y la alineaci\u00f3n exterior. En general no viene dada en forma expl\u00edcita en las ordenanzas, debi\u00e9ndose delimitar la superficie edificable y el espacio libre interior, mediante la observancia de las condiciones normativas de cada \u00e1rea, tales como fondo m\u00e1ximo edificable, condiciones de ocupaci\u00f3n, etc.
\n<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

ALINEACI\u00d3N VIRTUAL EN PLANTAS<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Es<\/span> la l\u00ednea o l\u00edneas que se\u00f1ala la ordenaci\u00f3n para establecer la posici\u00f3n de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

ALINEACI\u00d3N ACTUAL, <\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Son los linderos de las fincas con los espacios viales <\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

FONDO EDIFICABLE<\/span><\/b><\/b><\/h2>\n

Es la franja de parcela delimitada por la alineaci\u00f3n exterior y otra l\u00ednea interior paralela a esta y distante en todos sus puntos la longitud que se establezca en cada \u00e1mbito de ordenaci\u00f3n que as\u00ed lo regule. <\/span><\/p>\n

Se\u00f1ala la posici\u00f3n que debe ocupar la fachada interior de un edificio,<\/b> fijando la distancia m\u00e1xima que debe existir entre cada punto de aquella y la alineaci\u00f3n exterior, medida perpendicularmente a esta.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

RETRANQUEOS DE LA EDIFICACI\u00d3N<\/span><\/b><\/p>\n

Los retranqueos son las distancias m\u00ednimas de la edificaci\u00f3n a los linderos<\/b> de la parcela<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

OCUPACI\u00d3N M\u00c1XIMA DE LA EDIFICACI\u00d3N<\/span><\/b><\/h2>\n

Las normas urban\u00edsticas dependiendo de edificio o edificios que se ubican en cada parcela, exigen que la misma se ocupe por las edificaciones en un porcentaje m\u00e1ximo de la superficie de la parcela.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Porcentaje que esta entre un 40 – 60 %, aunque para ciertas parcelas la ocupaci\u00f3n puede llegar hasta el 100 %,<\/span><\/b> como sucede, generalmente, en las plantas s\u00f3tano del edificio ya que, esta determinaci\u00f3n tambi\u00e9n figura en la normativa urban\u00edstica.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Estos par\u00e1metros: Posici\u00f3n \/ configuraci\u00f3n por las alineaciones y retranqueos dejan un espacio dentro de la parcela, donde se puede edificar<\/b> y el porcentaje de ocupaci\u00f3n m\u00e1xima centra el edificio dentro de dicha \u00e1rea edificable, <\/span><\/p>\n

Todos estos temas son importantes porque, por estas restricciones,\u00a0 <\/span>no siempre se puede agotar la edificabilidad m\u00e1xima te\u00f3rica que indica la normativa. Y, en este caso, el valor del solar varia<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/a>Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros<\/span> Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/b><\/span><\/a> (CPI)<\/span><\/b><\/span>, <\/span><\/span>concretamente en el \u00a0<\/span>CPI 51 \u201cEl SOLAR. PAR\u00c1METROS URBAN\u00cdSTICOS que lo DEFINEN\u201d,<\/b> y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG<\/b><\/span><\/span>\u00a0 <\/span><\/span><\/b><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/b><\/span><\/a><\/p>\n

M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h2>\n

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n