{"id":1369,"date":"2022-02-17T08:00:00","date_gmt":"2022-02-17T08:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-28T10:13:58","modified_gmt":"2022-08-28T10:13:58","slug":"el-encaje-de-un-edificio-en-un-solar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/el-encaje-de-un-edificio-en-un-solar\/","title":{"rendered":"El encaje de un edificio en un solar cumpliendo las Ordenanzas Municipales"},"content":{"rendered":"

Ejemplo cumpliendo las Ordenanzas Municipales<\/span><\/h1>\n

<\/span><\/span><\/h1>\n

Vemos un caso practico del <\/span><\/b>encaje de un edificio en un solar que explica mejor las consideraciones que hay que adoptar
\n<\/span><\/b><\/p>\n

Hemos convenido el precio de repercusi\u00f3n de un determinado solar urbano, de forma rectangular, para edificar bloques de viviendas colectivas, en planta baja y
\ncuatro plantas sobre rasante<\/span><\/b><\/p>\n

con una superficie en planta de 17,45 metros de cruj\u00eda y 48,90 metros de longitud total, que tiene uno de sus lados estrechos
\nformando medianera con otros bloques an\u00e1logos, y quedando el resto de sus lados en fachadas a calles.<\/span><\/b><\/p>\n

Sin embargo, no nos ponemos de acuerdo en la edificabilidad que debe aplicarse, ya que los vendedores estiman que se obtiene de multiplicar las dimensiones del solar por
\nel \u00edndice de edificabilidad m\u00e1xima que permite la Ordenanza para esta tipolog\u00eda, establecida en 5,45 m2<\/sup>\/m2<\/sup><\/span><\/b><\/p>\n

con lo cual obtienen una edificabilidad computable de: 17,45 x 48,90 x 5,45 m2<\/sup>\/m2<\/sup> = 4.650 m2<\/sup>, y sin embargo nosotros decimos que hay que aplicar lasOrdenanzas<\/span><\/b>.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\n

\"encaje<\/a><\/div>\n

 <\/p>\n

SOLUCION
\n<\/span><\/h2>\n

Seg\u00fan nuestro criterio en las Ordenanzas, existen dos normativas espec\u00edficas que nos afectan:<\/span><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>La posibilidad de disponer cuerpos volados en un ancho de 0,75 m<\/span><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>La necesidad de disponer patios de luces dadas las cruj\u00edas y las exigencias de la Ordenanza, del orden, seg\u00fan los tanteos iniciales realizados, de dos patios de luces de 4 x 5 metros.<\/span><\/p>\n

\u00a0De acuerdo con estos datos, y teniendo en cuenta la perdida en patios y que el aumento de edificabilidad que producen los cuerpos volados solo puede establecerse en las
\nfachadas libres, y no en las medianeras, y que al encontrarnos con las esquinas de fachadas perpendiculares, debemos considerar su uni\u00f3n de una forma adecuada, tendremos: <\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Edificabilidad<\/span><\/b> = 17,45 x 48,90 (planta baja) + (17,45 x 48,90 + 2 x 0,75 x 48,90 + 17,45 x 0,75 + 2 x 0,75 x 0,75) x 4 (resto de plantas) \u2013 2 x 5 x 4 (patios) x 4 (alturas, el patio no llega a planta baja) = 853,30 + (853,30 + 86,43 + 1,125 \u2013 40) x 4 = 4.456,725 m<\/b>2<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\u00a0Es decir la edificabilidad, seg\u00fan nuestras cuentas se reduce en: 193,225 m2<\/b>, lo que supone una disminuci\u00f3n del orden del 4,20 %.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Debemos analizar los siguientes puntos
\n<\/span><\/h2>\n

A) cual ser\u00e1 el n\u00famero m\u00e1ximo de plantas <\/b><\/span>N, sobre rasante que se pueden construir en dicho solar,<\/b> para lo que partimos de los
\nsiguientes datos facilitados en el enunciado:<\/span><\/h4>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Altura libre m\u00ednima de planta baja\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>= 3,50<\/span><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Altura libre m\u00ednima de resto de pisos = 2,50<\/span><\/p>\n

\u00a0Suponemos que el espesor del forjado m\u00e1s el pavimento resultar\u00eda de 0,30 m<\/span><\/p>\n

Luego: 3,50 + 0,30 + N * 2,50 + (N – 1) * 0,30 \u2264 15,00, de donde N = 4 plantas de pisos + la planta baja;<\/span><\/p>\n

\u00a0La altura del edificio a la cornisa (cara inferior del ultimo forjado) ser\u00e1: 4 x 0,30 + 4 x 2,50 + 3,50 = 14,70 metros < 15 metros m\u00e1ximo permitido por las ordenanzas.\u00a0 <\/span><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>b) Determinaci\u00f3n del n\u00famero aproximado de viviendas<\/span><\/b><\/h4>\n

– \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Superficie del solar = 26 x 17 \u2013 4 x 4\/2 = 434 m2<\/span><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Como el mercado se\u00f1ala que la superficie de las viviendas no debe superar los 100 m2 construidos, por planta podremos disponer de: 434\/100 = 4 viviendas\/planta = 16 viviendas en total<\/b><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>\u00a0Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/a> (CPI), concretamente en el <\/span>\u00a0<\/span>CPI 61 \u201c<\/span>Encaje de la Edificaci\u00f3n en un Solar o Parcela Edificable\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG\u00a0 <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/a><\/p>\n

M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h3>\n

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n