{"id":1357,"date":"2022-05-19T07:00:00","date_gmt":"2022-05-19T07:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-23T10:34:57","modified_gmt":"2022-08-23T10:34:57","slug":"que-incluir-en-un-las-clausulas-de-un","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-incluir-en-un-las-clausulas-de-un\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 incluir en un las cla\u00fasulas de un contrato de venta de vivienda nueva?"},"content":{"rendered":"

Cla\u00fasulas de un contrato de venta de vivienda nueva<\/h1>\n

El contrato de venta de vivienda nueva, pensando en el caso habitual de venta sobre plano, se constituye en diferentes contratos que se ir\u00e1n encadenando en el tiempo<\/p>\n

    \n
  1. a) Contrato de reserva <\/strong><\/li>\n
  2. b) contrato privado de venta <\/strong><\/li>\n
  3. c) Venta definitiva y elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica de la misma <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    \n

    \u00a0<\/span><\/p>\n

    \"contrato<\/a><\/div>\n

     <\/p>\n

    El objetivo final de una promoci\u00f3n es obtener unos inmuebles que luego podamos vender o alquilar. <\/strong>Resulta conveniente, en el caso de promociones en venta, empezar la misma antes de tener totalmente terminado el edificio y completada la promoci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

    Y ello por 2 razones<\/p>\n

      \n
    1. Aliviar nuestras tensiones de tesorer\u00eda<\/li>\n
    2. Para dar tiempo al comprador para qu\u00e9 pueda afrontar parte de los desembolsos no cubiertos por hipoteca<\/li>\n<\/ol>\n

      \u00a0 Contratos que vemos m\u00e1s detalle en los siguientes apartados
      \n<\/span><\/p>\n

      CONTRATO DE RESERVA<\/span><\/b><\/h4>\n

      Este contrato, de car\u00e1cter privado, est\u00e1 formulado porque el cliente interesado, futuro comprador, solicita un corto plazo, no superior en general los 15 d\u00edas,\u00a0 <\/span>y obtiene la reserva de un determinado piso hasta que tome la decisi\u00f3n definitiva<\/span><\/p>\n

      \u00a0En esta reserva se fija el precio total del inmueble y las condiciones de pago<\/span><\/b><\/p>\n

      \u00a0El cliente aporta una m\u00ednima se\u00f1al, 500 a 3.000 \u20ac por ejemplo, con la condici\u00f3n de que, si en el plazo se\u00f1alado no hace frente a la compra venta privada, pierde ese importe entregado y el derecho a la reserva del piso. Ese importe entregado se considera a cuenta del precio final <\/span><\/p>\n

      En general, no se declara el contrato de reserva y es habitual, por cuestiones de pol\u00edtica de comercializaci\u00f3n, que en el caso de que el comprador se vuelva atr\u00e1s, se le
      \ndevuelva la totalidad de la se\u00f1al <\/span><\/p>\n


      \n<\/span><\/p>\n

      CONTRATO PRIVADO<\/span><\/b><\/h4>\n

      En este contrato ya se formaliza definitivamente la compra de la vivienda, a\u00fan en construcci\u00f3n, <\/b>la cual queda pendiente, por una parte, de su entrega una vez terminada y por otra, de la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica y inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/span><\/p>\n

      \u00a0Hay un tipo de contrato diferente, para el caso de alquiler, que ya hemos visto en los Cuadernos dedicados al tema, y que m\u00e1s adelante resumiremos<\/span><\/p>\n

      \u00a0El contrato privado para venta tiene algunas ligeras diferencias, en funci\u00f3n del tipo de inmueble<\/b> a comercializar; m\u00e1s concretamente para:<\/span><\/p>\n

      1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Viviendas en edificios de uso residencial <\/span><\/p>\n

      2. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 I<\/span>nmuebles de otro uso: oficinas, terciario, loft <\/span><\/p>\n

      3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Una particularidad para las viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span><\/p>\n

      En el caso de que la venta la hici\u00e9ramos cuando el inmueble ya est\u00e1 terminado ( el edificio ya\u00a0 <\/span>tendr\u00eda su licencia de primera ocupaci\u00f3n) podr\u00edamos ir directamente a elevar a escritura p\u00fablica el contrato de compraventa <\/span><\/p>\n

      \u00a0No obstante, se suele dar un plazo de algunos meses para que el comprador pueda negociar con la entidad financiera la subrogaci\u00f3n de la hipoteca o buscar otra financiaci\u00f3n alternativa a la que se le ofrece<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span><\/p>\n

      El contrato privado de compraventa tiene diversas partes<\/span><\/b><\/h2>\n

      \u00a0<\/span>COMPARECIENTES<\/span><\/b><\/p>\n

      El promotor y el cliente, consignando de ambos todos sus datos de identificaci\u00f3n: nombre, residencia, NIF y los datos mercantiles de la empresa promotora y de su representante o apoderado que firma,\u00a0 <\/span>incluyendo los datos del poder habilitante.<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>Los mismos datos para el comprador si fuera una empresa y no un particular<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span><\/p>\n

      EXPOSITIVO<\/span><\/b><\/p>\n

      Los datos identificativos de la promoci\u00f3n, si el uso del inmueble es residencial o de otro tipo (en cuyo caso se aplicar\u00eda un IVA del 21%), los datos del piso o local de que trate espec\u00edficamente en esta venta, as\u00ed como igualmente, en su caso, los de las plazas de garaje y trastero vinculado (o no) a la compra del piso. en este caso
      \ntendr\u00edan un IVA reducido del 10% <\/span><\/p>\n

      Y finalmente la identificaci\u00f3n, nombre y n\u00famero de colegiado, del arquitecto autor del proyecto<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span><\/p>\n

      CLAUSULADO<\/span><\/b><\/h3>\n

      En las clausulas del contrato, como m\u00ednimo deber\u00e1 haber las siguientes referencias<\/span><\/p>\n

      Primera. – objeto del contrato<\/span><\/b><\/h4>\n

      \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0 S<\/span>e a\u00f1aden los datos del expositivo del piso o local<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>Segunda. – precio<\/b> <\/span><\/p>\n

      \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se fija el precio total expresando que deber\u00e1 incrementarse en el IVA con el tipo vigente <\/span><\/p>\n

      \n

      Tercera. – forma de pago <\/span><\/b><\/p>\n

      \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Habr\u00e1 que especificar c\u00f3mo se va a efectuar el pago en los siguientes tramos:<\/span><\/p>\n

      1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Entrada. <\/span>Se indica la cantidad m\u00e1s el IVA que corresponde y como se entrega; normalmente en cheque, que no tiene porqu\u00e9 ser bancario<\/span><\/p>\n

      2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Cantidades. hasta entrega de la vivienda. <\/span>Se indicar\u00e1 en qu\u00e9 cantidad y forma se van a producir estos\u00a0 <\/span>pagos y se consignar\u00e1n si son en
      \nletras de cambio o en pagar\u00e9s, y el nominal de cada una de ellos,\u00a0 <\/span>m\u00e1s el IVA<\/span><\/p>\n

      3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Cantidad en la entrega. <\/span>Igual que en la entrada: importe e IVA.\u00a0 <\/span>En este caso en el que hay una cantidad a entregar en \u201dllaves\u201d, es muy conveniente que el pago se haga con cheque bancario, ya que, al contrario que con la\u00a0 <\/span>entrada, en este momento no hay vuelta atr\u00e1s en el caso de que haya alg\u00fan impagado<\/span><\/p>\n

      4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Subrogaci\u00f3n de la hipoteca en su caso<\/span><\/p>\n

      Consignar igualmente qu\u00e9 cantidad queda pendiente de subrogaci\u00f3n o de nueva hipoteca a tramitar con el cliente<\/span><\/p>\n

      \u00a0Y, finalmente, sumar todos los importes para confirmar la cifra total de venta<\/span><\/p>\n

      \u00a0Cuarta. – plazo de entrega<\/b><\/span><\/p>\n

      Fijar el plazo de la entrega, con varias posibilidades <\/span><\/p>\n

      \u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>En algunos casos se pone como plazo la suma del plazo de terminaci\u00f3n de obras m\u00e1s un plazo de pr\u00f3rrogas. <\/span><\/p>\n

      \u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>En otros, se da un plazo a partir de la aprobaci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

      \u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Y en otros, finalmente, se fija un plazo sin m\u00e1s explicaciones, debiendo el promotor, en este \u00faltimo caso, ser lo suficientemente prudente como para no
      \n\u201cpillarse los dedos\u201d por si hay un retras\u00f3 tanto en la finalizaci\u00f3n de la obra como en la consecuci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

      \n

      Quinta. – avales de las cantidades entregadas a cuenta<\/span><\/b><\/h4>\n

      Deber\u00e1 quedar constancia de que todas las cantidades entregadas hasta llaves deber\u00e1n quedar avaladas por una compa\u00f1\u00eda de seguros de cr\u00e9dito y Cauci\u00f3n, desde el momento de la firma de contrato privado y con certificado personal <\/span><\/p>\n

      Deber\u00e1 consignarse que, si no se cumplen los plazos, el cliente tiene la facultad de rescindir el contrato solicitando la compa\u00f1\u00eda la evoluci\u00f3n de todas las cantidades anticipadas<\/span><\/p>\n

      \u00a0La ley ordena la obligaci\u00f3n de avalar las cantidades entregadas a cuenta en el caso de venta de viviendas pero esto no rige para los edificios de terciario u oficinas, o para los locales comerciales de un edificio residencial<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>Sexta. – entrega del inmueble<\/span><\/b><\/h4>\n

      \u00a0En los edificios de car\u00e1cter residencial esta entrega est\u00e1 condicionada a la consecuci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

      \u00a0Deber\u00e1 consignarse en esta cl\u00e1usula que existe un plazo m\u00e1ximo de X d\u00edas ( los que se prevean) en los que el cliente deber\u00e1 presentarse ante el notario designado por la promotora, indicando su nombre y domicilio si es que se conoce en el momento de la firma de este contrato<\/span><\/p>\n

      \u00a0La ley indica que el comprador de una vivienda puede elegir el notario d\u00f3nde se vaya a realizar la escritura<\/span><\/p>\n

      \u00a0En el caso de una promoci\u00f3n con un cierto n\u00famero de viviendas, en las que se ha negociado tambi\u00e9n previamente una hipoteca con entidad bancaria, se suele pedir al comprador que renuncie a esta posibilidad en aras de la eficacia que supone disponer de\u00a0 <\/span>una sola notar\u00eda en <\/b>la que existe toda la documentaci\u00f3n referente a esta promoci\u00f3n y necesaria para poder\u00a0 <\/span>elevar a escritura p\u00fablica\u00a0 <\/span>todas las ventas<\/span><\/p>\n

      \u00a0 Esto nos da una agilidad a la hora de formalizar las Escrituras. <\/span><\/p>\n

      \u00a0T\u00e9ngase en cuenta que, desde la obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, tendremos un alto n\u00famero de compradores (50, 60, 70\u2026) que querr\u00e1n hacer sus escrituras de compraventa de inmediato, y todo ello en un plazo muy breve<\/span><\/p>\n

      \u00a0Tambi\u00e9n habr\u00e1 que indicar que, en ese acto, habr\u00e1 que disponer de las siguientes cantidades<\/b>:<\/span><\/p>\n

      1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>La cantidad que se va a entregar en llaves <\/span><\/p>\n

      2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Tener conseguida la nueva hipoteca o bien subrogarse de la hipoteca concedida al promotor<\/span><\/p>\n

      3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Pagar el IVA pendiente, que corresponde con la cantidad de la hipoteca <\/span><\/p>\n

      4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Consignar en el notario el importe de sus honorarios y otros gastos e impuestos correspondientes a la elevaci\u00f3n a escritura<\/span><\/p>\n

      \u00a0Y tambi\u00e9n indicar que si el comprador no se presenta en el plazo m\u00e1ximo estipulado o no se solicita y consigue una pr\u00f3rroga el contrato le puede ser rescindido con p\u00e9rdida de las cantidades entregadas hasta ese momento<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>S\u00e9ptima. – impuestos y gastos<\/span><\/b><\/h4>\n

      Todos los gastos impuestos corresponden al comprador excepto el impuesto municipal de plusval\u00eda que ser\u00e1 a cargo del vendedor<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>Octava. \u2013\u00a0 <\/span>Consignar los art\u00edculos del C\u00f3digo Civil con relaci\u00f3n al proceso de compraventa<\/span><\/b><\/p>\n

      El C\u00f3digo Civil (CC) regula las relaciones contractuales en sus art\u00edculos 1.279 y 1.280, entre otros, referidas al contrato de compraventa de inmuebles\u00a0 <\/span><\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>Novena. – domicilio a efectos de notificaciones<\/span><\/b><\/p>\n

      Indicar los domicilios tanto del comprador como del vendedor as\u00ed como a\u00f1adir al texto que si alguno de ellos cambia de domicilio est\u00e1 obligado a notificarlo fehacientemente al otro<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/span>D\u00e9cima. – rescisi\u00f3n autom\u00e1tica de contrato<\/span><\/b><\/h4>\n

      Adem\u00e1s de por las causas legales establecidas en el C\u00f3digo Civil la rescisi\u00f3n autom\u00e1tica podr\u00e1 realizarse en cualquiera de los siguientes casos<\/span><\/p>\n

      \u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Por quiebra del promotor <\/span><\/p>\n

      \u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Por incumplimiento del inicio de las obras <\/span><\/p>\n

      \u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Por falta de pago del cliente si no queda resuelto antes de efectuar la entrega<\/span><\/p>\n


      \n<\/span><\/p>\n

      Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/b><\/a> (<\/span><\/b>CPI), concretamente en el <\/span>\u00a0<\/span>CPI 67 \u201c<\/b><\/span>Otros Contratos del Sector Inmobiliario<\/span><\/b>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG\u00a0 <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/b><\/a><\/p>\n

      M\u00e1s entradas sobre este tema<\/p>\n

      y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n