Monografias para el  Promotor y Directivo Inmobiliario

Monografias para el Promotor y Directivo Inmobiliario

Cuadernos Prácticos (CPI) para Analistas y Gestores del Negocio Inmobiliario: Financiación, Fiscalidad, Legislación , Viabilidad, Contratos, Suelo, Software

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Qué son los Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI)?

Son monografías sobre Grandes Áreas de Conocimiento del Sector Inmobiliario, que siendo de máxima actualidad para el promotor, pretenden dotar a los profesionales del sector de una formación continuamente actualizada. Formación que se extienda a campos como la viabilidad económica financiera de las promociones inmobiliarias de cualquier tipología, sus costes y riesgos, la fiscalidad y la legislación inmobiliaria. El usuario dispondrá así de una biblioteca digital de cómoda consulta, con ejemplos prácticos de inmediata aplicación

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10 Valoración de Inmuebles: Método Residual Dinámico

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU10Este Cuaderno, tercera parte de los dedicados a valoración de suelos calificados urbanísticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo práctico del Método Residual Dinámico, tal como queda expuesto en la Norma ECO 805/2003 y legislación complementaria que la modifica y complementa.

En aplicación de dicha normativa se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos prácticos de su aplicación como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la tasa de actualización, la consideración como pago de los costes de comercialización y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por último la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades.

El Cuaderno termina con la exposición de dos ejemplos prácticos de aplicación: la valoración de un solar, como sistema alternativo al Método Residual Estático y la valoración de un suelo el que se considera, primero el desarrollo de las obras de urbanización y posteriormente la correspondiente promoción

El Índice abreviado del Cuaderno es:

10.1.- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.3.- APLICABILIDAD DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO,

10.5.- FLUJOS DE CAJA,

10.6.- PLANIFICACIÓN TEMPORAL DE LA PROMOCIÓN,

10.7.- TIPO DE ACTUALIZACIÓN: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.8.- FORMULA DE CÁLCULO DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.9.- VALORACIÓN DE TERRENOS EN CASOS ESPECIALES,

10.10.- EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIÓN,

 

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Cobro, Coste, Flujos De Caja Constantes, Flujos De Caja Corrientes, Ingresos. Inversión, Pagos, Prima De Riesgo (Pr), Tasa De Actualización (TA), Tasa Libre De Riesgo (TIR),

Siguiendo la definición de los métodos residuales, en el caso del Método Residual dinámico, éste obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de caja a un determinado tipo de interés, de acuerdo con el artículo 34 de la norma ECO 805/2003

15 diciembre, 2014 jfcaparros Leave a comment

09 Valoración de Inmuebles: Método Residual Estático

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU09La Valoración de Inmuebles, la realizan las empresas Tasadoras Homologadas que emiten el correspondiente informe de tasación en base al cual se conceden los préstamos con garantía hipotecaria tan habituales en el sector inmobiliario.

El conocimiento de estas técnicas de valoración según lo dispuesto en la Norma ECO 805/2003, que es conveniente Para el promotor, las agrupamos en tres Cuadernos:

1)         Un Cuaderno ya editado en donde ese exponen los conocimientos económicos y financieros básicos para entender el planteamiento general de las técnicas valorativas.

2)         Este segundo Cuaderno, que se dedica íntegramente al Método Residual Estático, y en el que se dan los requisitos básicos para su aplicación y se ofrecen ejemplos de cálculo.

3)         Un tercer Cuaderno de próxima aparición que se dedica al Método Residual Dinámico

Asimismo se ofrecen, en este Cuaderno, cinco anejos en los que se facilita el cálculo o la forma de obtener elementos básicos que integran su fórmula de aplicación, para que con su aplicación el promotor pueda estimar una valoración razonablemente ajustada a la que será certificada por el tasador..

El Índice abreviado del Cuaderno es:

9.1.- Valoración Y Precio De Inmuebles: Conceptos Generales

9.2.- Distintos Tipos Y Conceptos De Valor

9.3.- Objeto De La Valoración

9.4.- Principios De Valoración

9.5.- Métodos De Valoración Residual

9.6.- Método Residual Estático: Requisitos , Procedimiento De Cálculo, Margen De Beneficios Del Promotor,

9.7.- Costes A Incluir ,

9.8 .- Ingresos De La Promoción

9.9.- Valoración De Terrenos Y Solares

9.10.- Ejemplos Prácticos De Valoración

Anejos De Ayuda Para El Cálculo De Valoraciones

 CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Beneficio Del Promotor, Costes Promoción Necesarios, Costes De Edificación, Declaración De Obra Nueva

Edificación, Empresa Tasadora, Empresa Tasadora, Gastos De Promoción Necesarios

Homologada Por El Banco De España, Honorarios Técnicos

IBI, ICIO, Impuestos No Repercutibles, Ingresos De La Promoción, Licencia Municipal De Obras

Mayor Y Mejor Uso De Un Inmueble, Margen Del Promotor, Método De Valoración Residual Estático, Método De Valoración Residual Dinámico

Tasador, Tasas Municipales, Seguro Decenal

Suelo No Urbanizable O Rustico, Suelo Urbanizables No Delimitado, Suelo Urbanizables Delimitado, Suelo Urbano No Consolidado, Suelo Urbano Consolidado, Solar

Valor De Mercado o Venal, Valor De Tasación, Valor Máximo Legal, Valor De Comparación, Valor De Reemplazamiento, Valor De Actualización De Rentas

Para el promotor es conveniente el conocimiento de las técnicas y métodos de cálculo de las mismas que, por cierto, son muy similares a las que emplea el promotor inmobiliario cuando tiene que tomar la decisión de acometer o no una determinada promoción y, en consecuencia son fáciles de asimilar

La diferencia fundamental es que el promotor busca precio y el tasador valor.

14 noviembre, 2014 jfcaparros Leave a comment

08 Valoración de Inmuebles: Conceptos Económicos y Financieros Previos

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU08Con este Cuaderno se inician los estudios de los métodos de cálculo de valoración de inmuebles. En este primer cuaderno se tratan los conceptos económicos y financieros previos que es necesario conocer de una promoción inmobiliaria para desarrollar los métodos de cálculo, residual estático y dinámico, que se desarrollarán en posteriores cuadernos

Se inicia el texto con los conceptos de márgenes y beneficios de un estudio económico de la promoción inmobiliaria. Se sigue con el resumen de los principios dinámicos de una inversión: flujos de caja y sus tipos, Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR), plazo de recuperación de la inversión, etc.

Todo ello complementado con el estudio de los tipos de interés: nominal, real, TAE, etc.

.El Índice abreviado del Cuaderno es:

8.1.- Concepto de Inversión

8.2.- Concepto de Rentabilidad de Una Inversión

8.3.- Variables Financieras: El Principio de Equivalencia Financiera

8.4.- El Precio del Dinero: Tipo de Interés Real y Nominal. Tantos Equivalentes: Nominal y Efectivo, TAE, Otros Tipos de Interés de Uso Habitual

8.5.- Proyectos de Inversión: Problemática de la Inversión Inmobiliaria

8.6.- Flujos de Caja de una Inversión: Constantes, Corrientes, Operativos, Netos, De Tesorería (Cash – Flow )

8.7.- Análisis de Proyectos de Inversión. Métodos Dinámicos: Valor Actual Neto (VAN) , Tasa Interna De Rentabilidad (TIR)

 CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Inversión, Fondos propios y Ajenos, Remuneración de Fondos, EBIDTA, Coste medio Ponderado del Capital, Ingreso, Cobro, Pago, Coste, Gasto, Tipos de Interés: Real y Nominal, Precio del dinero, Prima de Riesgo, TAE, Intereses de Demora, Interés legal,Inversiones Inmobiliarias, Fases, Plazos, Rentabilidad,

Flujos de Caja, Cash-Flow, Flujos constantes, nominales, Flujos Netos, Operativos, Análisis Dinámicos, Valor Actual Neto, VAN, Tasa de Descuento, Coste de Oportunidad, Tasa Interna de Rentabilidad, TIR

Antes de entrar en materia de valoración debemos repasar una serie de conceptos económicos, financieros y de rentabilidad que caracterizan las inversiones a realizar para que en un terreno calificado urbanísticamente se materialice su valor potencial adquirido tras su inclusión en un desarrollo urbanístico

 

 

14 octubre, 2014 jfcaparros Leave a comment

07 Cesión de Aprovechamiento en la Legislación Autonómica Española

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU07Se detalla en este Cuaderno una relación detallada de los artículos de la legislación de cada Comunidad Autónoma que hacen referencia a la cesión de aprovechamiento urbanístico (porcentaje para cada tipo de suelo y base de cálculo) y, en su caso, conceptos varios relacionados con el tema como aprovechamiento urbanístico, tipo y medio ponderado, coeficientes de ponderación, transferencias de aprovechamiento y limitaciones a los aprovechamientos de las distintas áreas de reparto.

En esta continuación segunda parte del cuaderno anterior, de Aprovechamiento y Cesión de Suelo, ofrecemos al lector de nuestros Cuadernos una cuidada actualización de las leyes de ordenación del territorio y urbanismo de las distintas CCAA.asi como el texto actualizado de todo el articulado relacionado para que el lector los pueda manejar con rapidez y comodidad.

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Transformación urbanística de Suelo, Aprovechamiento, Valor de un Suelo, Unidades de Aprovechamiento, Coeficientes de Homogeneización, Aprovechamiento Tipo y Medio,

Áreas de Reparto, Excedentes de Aprovechamiento, Cesiones de Aprovechamiento, Legislación Estatal y Autonómica

El Índice abreviado del Cuaderno es:

7.- RELACIÓN DE DISPOSICIONES SOBRE CESIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Un PGOU clasifica y califica todos los terrenos del término municipal y, a las fincas afectadas, por el hecho de formar parte del mismo, le confieren una serie de derechos que se concretan en su aprovechamiento urbanístico

Las diferentes CCAA de España ejercen su potestad legislativa en estos aspectos, que se detallan a lo largo de este Cuaderno

 

15 septiembre, 2014 jfcaparros Leave a comment

06 APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y CESIÓN DE SUELO

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU06Se analiza en este Cuaderno uno de los parámetros básicos del urbanismo, como es el aprovechamiento urbanístico, uno de cuyos tres componentes es la edificabilidad, que ya se trató en el Cuaderno nº 4, ya publicado.

El aprovechamiento urbanístico es un elemento clave que confiere valor a un suelo incluido en el proceso urbanístico.

Se analizan las clases de aprovechamiento: objetivo, subjetivo, tipo y medio ponderado. Con la utilización de los coeficientes de homogeneización, que dan lugar a la utilización de las unidades de valor (U.A.), con las que se resuelven numerosos problemas de equidistribucion.

Por último, se analiza el proceso de cesión gratuita de aprovechamiento a través de lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica vigente teniendo en cuenta lo dispuesto en la reciente reforma del Texto Refundido de la Ley del Suelo de finales del mes de junio de 2013-

Todo ello explicado con un lenguaje claro y sencillo acompañado de numerosos ejemplos prácticos de aplicación numérica.

El Índice abreviado del Cuaderno es:

6.1.-PROCESO DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DE UN SUELO

6.1.1.-PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

6.1.2.- EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

6.2.-PARAMETROS DE VALOR DE UN SUELO: EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

6.2.1.- EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO OBJETIVO

6.2.2.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUBJETIVO

6.3.- CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS DEL PROCESO DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO

6.3.1.- LARGO PERIODO DE MADURACIÓN DE LA INVERSIÓN

6.3.2.- COMPLEJIDAD DEL PROCESO

6.3.3.- RIGIDEZ DE LA OFERTA

6.3.4.- FUERTE DESEMBOLSO INICIAL

6.3.5.- PROBLEMÁTICA CONVERSIÓN EN LIQUIDEZ DURANTE EL PROCESO DE INVERSIÓN

6.3.6.- MERCADO DE SUELO OPACO

6.4.- LOS COSTES DEL PROCESO

6.5.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN

6.6.- UNIDADES DE APROVECHAMIENTO (U.A.)

6.7.- EL APROVECHAMIENTO DE UN SECTOR URBANÍSTICO

6.7.1.- APROVECHAMIENTO TIPO

6.7.2.- APROVECHAMIENTO MEDIO

6.8.- CASUÍSTICA SOBRE EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

6.8.1.- EXCEDENTE DE APROVECHAMIENTO

6.8.2.- LIMITACIONES A LAS DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO ENTRE ÁREAS DE REPARTO

6.8.3- TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO

6,9.- VOLVIENDO A MIRAR LOS DATOS DE LA FICHA URBANÍSTICA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL APROVECHAMIENTO

6-10.- CESIÓN GRATUITA DE APROVECHAMIENTO

6.10.1.- MATERIALIZACIÓN DE LA CESIÓN

6.10.2.- MARCO LEGAL: ESTATAL Y AUTONÓMICO

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Transformación urbanística de Suelo, Aprovechamiento, Valor de un Suelo, Unidades de Aprovechamiento, Coeficientes de Homogeneización, Aprovechamiento Tipo y Medio,

Áreas de Reparto, Excedentes de Aprovechamiento, Cesiones de Aprovechamiento, Legislación Estatal y Autonómica

Un PGOU clasifica y califica todos los terrenos del término municipal y, a las fincas afectadas, por el hecho de formar parte del mismo, le confieren una serie de derechos que se concretan en su aprovechamiento urbanístico

Esta sería la primera parte del proceso de transformación del suelo. La segunda parte del proceso es la ejecución del planeamiento, que es la materialización del mismo a través de uno de los Sistemas legales de ejecución existentes Así pues, en la fase de planeamiento solo existen derechos y obligaciones para todo el ámbito de actuación, más o menos detallado, pero sin afectar a ningún cambio jurídico ni material de la finca

Sin embargo, es en la segunda fase, la ejecución del planeamiento, cuando se producen esos cambios en los que se acaba asignando a cada propiedad un derecho al aprovechamiento urbanístico y unos deberes de urbanización y de cesion de parte de ese aprovechamiento

 

14 julio, 2014 jfcaparros Leave a comment

05 FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA. EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU05En este Cuaderno se procede al análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta, con objeto de comparar el sistema de financiación tradicional que se aplicaba con generalidad de las entidades financieras, a las promociones inmobiliarias para su venta, antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que supuso que se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas. Estos resultados se compararan con los, todavía desconocidos, pero previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.

Para hacer este análisis pormenorizado se utiliza el programa informático GESTINMO, que comercializa PRAYDE GESTIÓN aplicado a una promoción inmobiliaria tipo.

De esta forma se ofrece un planteamiento muy fácilmente comprensible que nos permite realizar muchas y variadas alternativas con objeto de conocer en cada una de ellas los fondos propios necesarios así como la financiación tradicional y compararlos con este nuevo modelo que tiene todas las probabilidades de ser la nueva aplicación por parte de las entidades financieras que están alertadas de las malas prácticas de épocas pasadas

 

El Índice abreviado del Cuaderno es:

5.1.- EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

5.2.- PLANTEAMIENTO GENERAL.

5.2.1.- ACTORES PRINCIPALES DEL EJEMPLO

5.2.2.- RESUMEN DE LAS OPERACIONES REALIZADAS

5.2.3.- INTENCIONES DEL ANÁLISIS

5.3.- EXPOSICIÓN COMPLETA DEL EJEMPLO PRÁCTICO

5.3.1. DATOS GENERALES DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

5.3.2.- PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA OPERACIÓN EN SU CONJUNTO

5.3.2.1.- ESTUDIO DE MERCADO

5.3.2.2.- COMPARACIÓN CON VIVIENDA PROTEGIDA

5.3.2.3.- ESTUDIO ECONÓMICO

5.3.2.4.- FORMALIZACIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.3.3.- NEGOCIACIÓN DE LA FINANCIACIÓN NECESARIA PARA LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.4.- DESARROLLO DE LA PRIMERA FASE. Estudio económico y Pasivo final

5.5- DESARROLLO DE LA SEGUNDA FASE

5.6- TERCERA PARCELA

5.7- PROMOCIÓN DE LA CUARTA PARCELA (VALORSL)

5.7.1.- ESTUDIO DE VIABILIDAD

5.7.2.- CONDICIONES DE FINANCIACIÓN

5.7.3.- PASIVO INICIAL DE VALORSL

5.8.- RIESGOS, DEBILIDADES Y FORTALEZAS DE GESTIÓN

5.8.1.- TIPOLOGÍA SOCIETARIA

5.8.2.- DECISIÓN DE ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.8.3.- IVA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.8.4.- PROMOCIÓN POR FASES

5.8.5.- ACABAR LA SEGUNDA PARCELA

5.8.6.- INICIO DE LAS OBRAS EN LA TERCERA PARCELA

5.8.7.- FORTALEZA: ADQUISICIÓN DE LA PARCELA 4

5.9.- CONCLUSIONES Y ADVERTENCIAS DE FUTURO

5.9.1.- ADVERTENCIAS DE QUE VIENE UNA “TORMENTA”

5.9.2.- EL FUTURO DE LA FINANCIACIÓN PARA LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Promoción Inmobiliaria, Análisis, Viabilidad Económico-Financiera, Condiciones de Financiación, Crisis, Estudio Técnico, Estudio de Mercado, Estudio Económico,, Riesgos, Cash-Flow, Promoción por Fases, Opción de Compra y su Fiscalidad, Debilidades y Fortalezas de Gestión, Formas Societarias, Paradigmas del Sector: pasados y futuros, Herramientas de software:, Gestinmo, Inmofase

 

Se trata de echar una vista al pasado con espíritu crítico y no, con la simple intención de recopilar hechos de todos conocidos, para que la nostalgia que pudieran producirnos, se convierta en una enumeración de los errores cometidos por la mayoría de las empresas del sector y poder así, encarar el futuro con mayores garantías de éxito.

Nos hemos basado en la exposición detallada de una operación inmobiliaria (una promoción inmobiliaria de uso residencial, para venta, que se adquiere por compraventa un solar) ficticia, pero perfectamente posible en la época, para poder concretar las necesidades de financiación que se requerían en su momento y en el actual, y para analizar las decisiones de gestión que se toman para la ejecución de esa operación, así como sus debilidades y fortalezas

También se establecen hipótesis sobre algunos modelos que en nuestra opinión se aplicaran para financiar ese tipo de promociones en el futuro

 

15 junio, 2014 jfcaparros Leave a comment

04b EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU04bSe trata de fijar el concepto de edificabilidad par,a una vez asumido en su totalidad, incardinarlo con el de aprovechamiento urbanístico del que es uno de sus componentes, operación que se llevara a cabo en un Cuaderno de próxima aparición.

Por su tamaño, este Cuaderno se divide en 2 partes:

En una primera parte, ya publicada, se introdujo al lector en unas breves ideas sobre las diversas situaciones en las que se puede encontrar un suelo, la legislación autonómica sobre suelo y urbanismo y la clasificación y calificación de un suelo y también sobre la visión del suelo desde el punto de vista registral y catastral

En esta segunda parte, ya centradas estas ideas, se desarrolla el concepto de edificabilidad y su relación con la densidad de viviendas y con la ocupación máxima de suelo por la planta baja de una edificación.

Se señalan especialmente las superficies computables que se manejan como complemento al Cuaderno nº 3, tanto en lo que respecta a la edificación como al suelo de un determinado sector urbanístico.

Todos estos temas se aclaran con numerosos ejemplos prácticos.

El texto se cierra con el desarrollo del concepto de Precio de Repercusión de un suelo y su utilización en el mercado inmobiliario de suelo.

El Índice abreviado del Cuaderno es:

4.4.- CONCEPTO DE EDIFICABILIDAD

4.4.1.- ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD

4.4.2.- EDIFICABILIDAD BRUTA DE UN TERRENO

4.4.3.- EDIFICABILIDAD NETA

4.4.4.- SUPERFICIES COMPUTABLES

4.4.5.- SUPERFICIES NO COMPUTABLES

4.5.- LA EDIFICABILIDAD Y LA DENSIDAD

4.6.- EDIFICABILIDAD, OCUPACIÓN MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN Y NÚMERO MÁXIMO DE PLANTAS

4.7.- TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS Y CONSUMO DE SUELO

4.8.- CASO ESPECÍFICO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES

4.9.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA SOBRE UN TERRENO

4.9.1.- FICHA URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN UN SECTOR URBANÍSTICO

4.9.2.- FICHA URBANÍSTICA DE UNA PARCELA EDIFICABLE

4.9.3.- CEDULA URBANÍSTICA

4.10.- PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO

4.10.1.- VALOR Y PRECIO DE UN SUELO

4.10.2.- LA REPERCUSIÓN DEL SUELO EN MERCADOS INTERVENIDOS

4.10.2.1- LEGISLACIÓN ESTATAL

4.10.2.2- LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

 

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Edificabilidad Bruta y Neta, Suelo, Normativa Autonómica Superficies Computables y NO Computables, Densidad, Ocupación Máxima, Áticos, Retranqueo, Tipologías: Viviendas Unifamiliares, Adosados, Pareados, etc., Ficha Urbanística, Cedula urbanística, Precio de Repercusión, Norma ECO, Valor de Mercado, Valor Hipotecario, Vivienda de Protección Pública, Limitaciones de Valor

La edificabilidad de un terreno incluido en un ámbito de actuación urbanística se define como los m2 de construcción que el planeamiento urbanístico permite realizar como máximo en ese determinado suelo.

La edificabilidad de un suelo se conoce también como el techo de construcción que se puede realizar en el mismo.

Es decir, para una parcela de terreno, por ejemplo, son dos los conceptos diferentes de m2 que entran en esa definición

a) El m2 de suelo, como superficie contenida dentro de los lindes de una parcela.

b) El m2 construible o de techo, que son los m2 de construcción del uso de la parcela, considerándose como tales los construidos y computables según el Planeamiento aprobado o las Ordenanzas Municipales de aplicación

 

14 mayo, 2014 jfcaparros Leave a comment

04a EL SUELO EDIFICABLE. VISIÓN LEGAL, URBANÍSTICA Y REGISTRAL

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU04aSe trata de fijar el concepto de edificabilidad par,a una vez asumido en su totalidad, incardinarlo con el de aprovechamiento urbanístico del que es uno de sus componentes, operación que se llevara a cabo en un Cuaderno de próxima aparición.

Introduciremos al lector en unas breves ideas sobre el urbanismo, señalando las diversas situaciones en las que se puede encontrar un suelo según el marco legal de la ley del suelo estatal, que ha sido reformada en el 2013, los ámbitos de actuación urbanística existentes, la legislación autonómica sobre suelo y urbanismo y la clasificación y calificación de un suelo y también sobre la visión del suelo desde el punto de vista registral y catastral

Se señalan especialmente las superficies computables que se manejan como complemento al Cuaderno nº 3, tanto en lo que respecta a la edificación como al suelo de un determinado sector urbanístico.

En el proximo Cuaderno, 04b se desarrollaran los conceptos de Edificabilidad y Precio de Repercusion

 El Índice abreviado del Cuaderno es:

4.1.- EL SUELO EDIFICABLE EN EL PLANEAMIENTO

     4.1.1.- SITUACIONES DE SUELO SEGÚN LA LEY DEL SUELO ESTATAL

     4.1.2.- MARCO JURÍDICO AUTONÓMICO DE LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y EL URBANISMO

       4.1.3.- ÁMBITOS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

       4.1.4.- CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL SUELO

       4.1.5.- TIPOLOGÍA DE USO OBLIGATORIO EN SUELOS DE USO RESIDENCIAL

       4.1.6.- REDES DOTACIONALES PÚBLICAS

4.2.- INFORMACIÓN SOBRE LA SUPERFICIE DE UN TERRENO

       4.2.1.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD

       4.2.2.- CATASTRO INMOBILIARIO

       4.2.3.- LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO Y DIGITALIZACIÓN DE PLANOS

       4.2.4.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DIGITALIZADA

4.3.- FINCAS Y PARCELAS EN EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

       4.3.1.- CONCEPTO DE FINCAS Y PARCELAS

        4.3.2.- OPERACIONES FÍSICAS EN LAS FINCAS Y/O PARCELAS

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Edificabilidad, Suelo,Urbanismo: Área de Reparto, Unidades de Ejecución, Legislación Autonómica, Calificación de Suelo, Clasificación, Tipologías,Registro de la Propiedad: Expedientes de Dominio, Exceso de cabida,Catastro: Información Topografía, Digitalización, Planeamiento: Fincas, parcelas, Segregación, Agrupación

De acuerdo con el planeamiento urbanístico,, se definen suelos que quedan protegidos de la actuación urbanística, otros que quedan como suelos rústicos, otros suelos que se destinan a cubrir las necesidades de los Sistemas Generales y también, en su caso, cuando el PGOU defina ordenación pormenorizada, los espacios necesarios para Sistemas Locales. Estos sistemas se caracterizan por su destino para zonas verdes, todas ellas públicas y también para equipamientos públicos

La cesión de estos suelos se realiza de una forma gratuita y, en consecuencia, es una de las cargas urbanísticas que deben soportar los los propietarios de suelo afectados

Como contrapartida, los propietarios tienen derecho a suelos edificables que, llevan implícita una cierta revalorización por este hecho: la posibilidad de edificar sobre ellos.

Se forma así un sistema de equidistribución de beneficios y cargas que se realiza, como veremos en la ejecución del planeamiento por algunos de los sistemas previstos en la ley.

 

14 abril, 2014 jfcaparros Leave a comment

03 SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN EDIFICIO Y SUS DEPENDENCIAS

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU03

Los  conceptos, en sus dos modalidades reales, de superficie construida y superficie útil de cualquier elemento de un edificio son fundamentales para el Promotor y Gestor inmobiliario tanto en sus aspectos de análisis de viabilidad económico financiera como en la comercialización de sus productos.

Pero la realidad geométrica del concepto, aplicado a la edificación, se ve distorsionada por normativas legales que obligan a computar las superficies de ciertos elementos constructivos de una forma convencional alejada de esa realidad.

Elementos tales como terrazas, tendederos y porches se computan siguiendo las ordenanzas municipales o las normas sobre habitabilidad que conviene conocer y que, en el texto del Cuaderno se explican con detalle.

Así mismo en las normativas autonómicas sobre los Reglamentos de Viviendas de Protección Pública se emplea un criterio distinto al geométrico real para calcular la superficie  útil de las viviendas y demás anejos, que es el parámetro que define el precio máximo de venta de los mismos, aspectos estos que se analizan con detalle en aplicación de la normativa propia de cada Comunidad Autónoma

 

El Índice abreviado del Cuaderno es:

3.1.- REPASO A LOS ELEMENTOS ZONAS Y DEPENDENCIAS DE UN EDIFICIO

3.2.- CONCEPTO DE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y ÚTIL REALES DEL EDIFICIO

3.3.- SUPERFICIE CONSTRUIDA COMPUTABLE URBANÍSTICAMENTE

3.4.-  CONCEPTO DE SUPERFICIE CONSTRUIDA DE DEPENDENCIAS DEL EDIFICIO Y SU COMPUTABILIDAD

3.4.1.- SUPERFICIE CONSTRUIDA SEGÚN LA DEFINICIÓN DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓN CATASTRAL (Real Decreto 1020/1998):

3.4.2.- DEFINICIÓN DE SUPERFICIE CONSTRUIDA SEGÚN LA ORDEN ECO 805/2003. De 27 de marzo

 

3.5.- SUPERFICIE CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO INCLUIDAS ZONAS COMUNES

3.6.- DEFINICIÓN DE SUPERFICIE ÚTIL Y SU COMPUTABILIDAD

3.6.1.- DEFINICIÓN DE SUPERFICIE ÚTIL SEGÚN LA NORMATIVA DE VALORACIÓN CATASTRAL

3.6.2.- DEFINICIÓN DE SUPERFICIE ÚTIL SEGÚN ORDEN ECO 805

3.7.- SUPERFICIE ÚTIL A EFECTOS DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA SEGÚN LA LEGISLACIÓN ESTATAL

3.7.1.- VIVIENDAS

3.7.2.- ANEJOS

3.8.- SUPERFICIE ÚTIL A EFECTOS DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA (VIVIENDAS, GARAJES, ANEXOS O TRASTEROS, LOCALES, ETC.) SEGÚN LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

3.8.1.- ANDALUCIA

3.8.2.- ARAGÓN

3.8.3.- PRINCIPADO DE ASTURIAS

3.8.4- BALEARES

3.8.5- CANARIAS

3.8.6- CANTABRIA

3.8.7.- CASTILLA LA MANCHA

3-8-8- CASTILLA Y LEÓN

3.8.9.- CATALUÑA

3.8.10.- EXTREMADURA

3.8.11.- GALICIA

3.8.12- LA RIOJA

3.8.13.- MADRID

3.8.14.- MURCIA

3.8.15.- NAVARRA

3.8.16.- PAIS VASCO

3.8.17.- COMUNIDAD VALENCIANA

3.9.- RESUMEN DE APLICACIÓN PRÁCTICA DE LEGISLACIÓN AUTONÓMICA. EJEMPLOS

3.10.- RELACIÓN ENTRE SUPERFICIE ÚTIL COMPUTABLE A EFECTOS DE VPP Y SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ZONAS COMUNES

 

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- 

Superficie construida; Superficie construida con zonas comunes; Superficie construida computable Urbanísticamente;

Superficie Útil; Superficie No Computable; Superficie Útil en  VPP;

Relación entre superficie útil en VPP y superficie construida con zonas comunes

Valoración Catastral; Valoración Hipotecaria

 

13 marzo, 2014 jfcaparros Leave a comment

02 ADQUISICIÓN DE UN SOLAR EN APORTACIÓN. MODALIDADES

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU02

 

Para un Promotor y/o Gestor Inmobiliario realizar una promoción inmobiliaria en la que el dueño del solar lo aporta a cambio de que se le entregue una parte de lo construido es una muy buena operación ya que evita un fuerte desembolso inicial para la adquisición del solar.

Ahora bien, se trata de una operación compleja y difícil de llevar a buen término, por la disimetría existente en la cuantificación del riesgo que soporta cada parte: el dueño entrega el solar recibiendo a cambio una simple promesa de entrega de obra a futuro que no existe cuando se formaliza la operación.

Este Cuaderno trata de dar solución a la problemática existente, partiendo del conocimiento de los modelos existentes de aportación reseñando las ventajas e inconvenientes de cada uno de ellos tanto desde el punto de vista del cedente como del cesionario  y ofreciendo en un capitulo concreto las diferentes variantes que deberian incluirse en el contenido de un contrato de este tipo.

El Índice abreviado del Cuaderno es:

2.1.- CONCEPTO DE PERMUTA Y DE CESIÓN DE SUELO A CAMBIO DE OBRA

2.2.- CONCEPTO JURÍDICO DE PERMUTA DE FINCAS

2.3.- MODELO DE CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE OBRA

2.4.- VARIANTES  DEL MODELO

2.5.- MODELOS DE APORTACIÓN DEL SOLAR CON PARTICIPACIÓN DEL DUEÑO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO

2.6.- APORTACIÓN POR MEDIOS SIMULADOS O FIDUCIARIOS

2.7.- RÉGIMEN JURÍDICO DEL CONTRATO DE APORTACIÓN EN LA LEGISLACIÓN CIVIL CATALANA: LEY 23/2001 DE 31 DE DICIEMBRE

2.8.- INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL CONTRATO DE APORTACIÓN

2.9.- CONTENIDO DEL CONTRATO DE APORTACION.

2.10.- GARANTIAS DEL CEDENTE

 2.11.-ESTRATEGIAS DE FIJACIÓN DE LA CONTRAPRESTACIÓN

2.12.- ESPECIFICIDADES DEL CONTRATO DE APORTACIÓN EN PROMOCIONES EN RÉGIMEN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO: 

Aportación, Cedente, Cesionario; Comunidad de Bienes, Derecho de Superficie; Derecho de Vuelo, Modelo de aportación, Permuta; Reserva de Vuelo, Sociedad, Solar

12 febrero, 2014 jfcaparros Leave a comment

01 ELEMENTOS DE LOS EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL

CU01 Elementos de los Edificios de Uso Residencial

En este Cuaderno se trata de desmenuzar los elementos fundamentales de un edificio, considerando el punto de vista del Promotor y Gestor Inmobiliario . El análisis que se ofrece pretende aclarar la definición y características de las partes del edificio, que parte de las mismas tienen mínimos legales obligatorios y cuáles son los márgenes que comercialmente el promotor puede proponer como ampliación.

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

 

27 diciembre, 2013 jfcaparros Leave a comment

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  • 41. Valoración de Edificios por los Métodos de Coste y de Rentas
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  • 38. Balance y Solvencia de las Empresas Inmobiliarias
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