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Este Cuaderno, tercera parte de los dedicados a valoración de suelos calificados urbanísticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo práctico del Método Residual Dinámico, tal como queda expuesto en la Norma ECO 805/2003 y legislación complementaria que la modifica y complementa.
En aplicación de dicha normativa se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos prácticos de su aplicación como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la tasa de actualización, la consideración como pago de los costes de comercialización y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por último la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades.
El Cuaderno termina con la exposición de dos ejemplos prácticos de aplicación: la valoración de un solar, como sistema alternativo al Método Residual Estático y la valoración de un suelo el que se considera, primero el desarrollo de las obras de urbanización y posteriormente la correspondiente promoción
El Índice abreviado del Cuaderno es:
10.1.- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,
10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,
10.3.- APLICABILIDAD DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,
10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO,
10.5.- FLUJOS DE CAJA,
10.6.- PLANIFICACIÓN TEMPORAL DE LA PROMOCIÓN,
10.7.- TIPO DE ACTUALIZACIÓN: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,
10.8.- FORMULA DE CÁLCULO DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,
10.9.- VALORACIÓN DE TERRENOS EN CASOS ESPECIALES,
10.10.- EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIÓN,
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
Cobro, Coste, Flujos De Caja Constantes, Flujos De Caja Corrientes, Ingresos. Inversión, Pagos, Prima De Riesgo (Pr), Tasa De Actualización (TA), Tasa Libre De Riesgo (TIR),
Siguiendo la definición de los métodos residuales, en el caso del Método Residual dinámico, éste obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de caja a un determinado tipo de interés, de acuerdo con el artículo 34 de la norma ECO 805/2003
La Valoración de Inmuebles, la realizan las empresas Tasadoras Homologadas que emiten el correspondiente informe de tasación en base al cual se conceden los préstamos con garantía hipotecaria tan habituales en el sector inmobiliario.
Con este Cuaderno se inician los estudios de los métodos de cálculo de valoración de inmuebles. En este primer cuaderno se tratan los conceptos económicos y financieros previos que es necesario conocer de una promoción inmobiliaria para desarrollar los métodos de cálculo, residual estático y dinámico, que se desarrollarán en posteriores cuadernos
Se detalla en este Cuaderno una relación detallada de los artículos de la legislación de cada Comunidad Autónoma que hacen referencia a la cesión de aprovechamiento urbanístico (porcentaje para cada tipo de suelo y base de cálculo) y, en su caso, conceptos varios relacionados con el tema como aprovechamiento urbanístico, tipo y medio ponderado, coeficientes de ponderación, transferencias de aprovechamiento y limitaciones a los aprovechamientos de las distintas áreas de reparto.
Se analiza en este Cuaderno uno de los parámetros básicos del urbanismo, como es el aprovechamiento urbanístico, uno de cuyos tres componentes es la edificabilidad, que ya se trató en el Cuaderno nº 4, ya publicado.
En este Cuaderno se procede al análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta, con objeto de comparar el sistema de financiación tradicional que se aplicaba con generalidad de las entidades financieras, a las promociones inmobiliarias para su venta, antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que supuso que se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas. Estos resultados se compararan con los, todavía desconocidos, pero previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.
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