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Cuaderno de 48 paginas. Vea un Resumen pinchando en la imagen.
Se trata en este Cuaderno de analizar la Viabilidad Económico Financiera de las Promociones en Arrendamiento en sus múltiples variantes.
El Cuaderno es continuación del anterior, donde se desarrollan los diferentes conceptos que se incluyen en un Estudio de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias en Alquiler (EVPA) mostrando sus diferencias mas significativas con las promociones en venta que suponemos sean las que habitualmente maneja el lector y esta parte está dedicada a ejemplos numéricos resueltos con la aplicación del programa informático GESTINMO, en el que se hace mucho hincapié en aclarar las dudas en la aplicación de la cuenta de resultados de la explotación, el cálculo de la rentabilidad dinámica de la misma, no solo la interna (TIR) sino la rentabilidad del accionista y el necesario ajuste financiero que hay que efectuar, en la mayoría de los casos al inicio de la explotación del negocio del alquiler.
Una promoción inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres características fundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta:
- Contablemente en el Balance de la empresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones para la venta se registran en el capítulo de Existencias.
- Las promociones para alquiler son amortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo son.
- Las promociones para alquiler, hasta su terminación no registran ingresos, que solo aparecen a partir de su terminación, conforme se van firmando los correspondientes contratos de alquiler.
Este Cuaderno, tercera parte de los dedicados a valoración de suelos calificados urbanísticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo práctico del Método Residual Dinámico, tal como queda expuesto en la Norma ECO 805/2003 y legislación complementaria que la modifica y complementa.
La Valoración de Inmuebles, la realizan las empresas Tasadoras Homologadas que emiten el correspondiente informe de tasación en base al cual se conceden los préstamos con garantía hipotecaria tan habituales en el sector inmobiliario.
Con este Cuaderno se inician los estudios de los métodos de cálculo de valoración de inmuebles. En este primer cuaderno se tratan los conceptos económicos y financieros previos que es necesario conocer de una promoción inmobiliaria para desarrollar los métodos de cálculo, residual estático y dinámico, que se desarrollarán en posteriores cuadernos
Se detalla en este Cuaderno una relación detallada de los artículos de la legislación de cada Comunidad Autónoma que hacen referencia a la cesión de aprovechamiento urbanístico (porcentaje para cada tipo de suelo y base de cálculo) y, en su caso, conceptos varios relacionados con el tema como aprovechamiento urbanístico, tipo y medio ponderado, coeficientes de ponderación, transferencias de aprovechamiento y limitaciones a los aprovechamientos de las distintas áreas de reparto.
Se analiza en este Cuaderno uno de los parámetros básicos del urbanismo, como es el aprovechamiento urbanístico, uno de cuyos tres componentes es la edificabilidad, que ya se trató en el Cuaderno nº 4, ya publicado.
En este Cuaderno se procede al análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta, con objeto de comparar el sistema de financiación tradicional que se aplicaba con generalidad de las entidades financieras, a las promociones inmobiliarias para su venta, antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que supuso que se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas. Estos resultados se compararan con los, todavía desconocidos, pero previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.
Se trata de fijar el