Category Archives: Costes y Riesgos

47 Plan de Negocio de Activos en Renta

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En este Cuaderno DETALLAMOS EL Plan de Negocio de Activos Inmobiliarios en renta, desde el punto de vista de:

 

  • Descripción básica de plan de negocio y parámetros de rentabilidad dinámica
  • Definición de activos, valoraciones y cargas
  • Descripción física de los mismos
  • Costes e Ingresos
  • Determinación de Cuadros de explotación y resultados económicos financieros de renta, unitaria y global

Todo ello, con ejemplos explicativos

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Cómo estimar la Rentabilidad y Riesgos de una Promoción CPI 36

El análisis de viabilidad de una promoción inmobiliaria nos permite determinar los costes y beneficios de esa operacion económica

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costes y beneficios de una promoción
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En este Cuaderno se trata como medir la rentabilidad de una promoción inmobiliaria, a través del desarrollo de un programa de costes e ingresos y su plasmación en un cash-flow.

Se obtienen las ratios de rentabilidad estática y dinámica (margen de Ventas, ROE, TIR, etc.) correspondientes para determinar la viabilidad de la operación.

Se estima también la determinación de riesgos no puramente económicos de la misma y un análisis de sensibilidad de la rentabilidad obtenida ante posibles cambios en variables estratégicas de la operación

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En Gestinmo e Inmosuelo aplicamos estos conceptos en nuestro análisis de viabilidad

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Cómo saber el precio máximo a pagar por un solar. CPI 31

Los Costes de las Promociones Inmobiliarias se pueden parametrizar.

Relacionando solar, obra, ventas y beneficios a través de la Fórmula de las 4K

En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

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Costes de las Promociones Inmobiliarias 4K
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El análisis económico inicial de una promoción inmobiliaria se basa en relacionar todos los costes, sin dejar ninguno

De esta simple relación, se deducirá tambien una Gestión a realizar en su momento

Ofrecemos un sistema alternativo y aproximado de calculo de esos costes

que se basa en los siguientes hechos:

  • Ingresos = Costes + Gastos + Beneficio Promotor
  • Casi todos los costes y gastos restantes dependen de Solar, Obra y Ventas, a través de tres parametros K1, K2 y K3.
  • El beneficio del promotor es un coste subjetivo que se puede fijar en función de la venta, K4
  • Si estimamos estos 4 parametros podemos conocer el precio maximo a pagar por el solar

 

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Cómo repartir los costes de una Promoción en el tiempo? CPI 13

Prever la Distribución Temporal de Los Costes de una Promoción

Prever una distribución Temporal de los Costes y obtener un Cash-Flow ( o Tesorería) es asunto fundamental para saber qué fondos propios y recursos ajenos vamos a necesitar

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Distribución Temporal de Costes
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En el CPI 11 hemos visto los costes de una promoción inmobiliaria

Veremos su proyección temporal y como estos costes se convierten en pagos

En este Cuaderno veremos, desde su origen (la adquisición de un solar hasta la terminación de las obras de edificación y su posterior entrega de viviendas, o puesta en explotación en la modalidad de arrendamiento)

Establecemos, para cada uno de los costes edetallados en el CPI 11 su forma de pago más habitual, sin perjuicio, claro está, de que cada promotor adecue dichos pagos a su forma tradicional y habitual de trabajar.

Al igual que la relación de costes es fundamental en el planteamiento del Estudio Económico de una promoción inmobiliaria, su transformación en pagos resulta básica para la confección del Cash Flow de la operación.

Ambos documentos piezas básicas fundamentales del Análisis de Viabilidad y Sensibilidad de una promoción inmobiliaria

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Estructura de Costes de las Promociones Inmobiliarias CPI 11

Se detalla la relación global de la Estructura de Costes de una Promoción Inmobiliaria

Intentamos relacionar todos los existentes, con independencia de su mayor o menor incidencia económica

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Estructura de Costes de una Promoción
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Nos centramos en el Uso Residencial, e indicamos que para otros usos la estructura básica se mantiene pero difiere en los porcentajes medios de cada capítulo en el total

En próximos Cuadernos nos centraremos en el Reparto temporal de estos costes, y en las peculiaridades de dicha estructura a otros tipos de Usos (Terciario, Oficinas, etc.) o Regímenes (Alquiler, cooperativa, rehabilitación, etc.)

Por último el Cuaderno se cierra con un desglose porcentual de costes para que sirva de referencia, de antes de la crisis inmobiliaria con la que habitualmente podemos considerar que existen en las promociones actuales

Se presenta una relación de costes que intervienen en una Promoción Inmobiliaria de uso residencial. En dicho Cuadro de Costes

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Como se Valora un Inmueble por el Método Residual Dinámico CPI 10

Se analiza el Método Residual Dinámico para Valoraciones de Inmuebles

Con una orientacion práctica y de acuerdo con  la Norma ECO 805/2003 y legislación complementaria, buscando siempre el punto de vista del promotor

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Metodo Residual Dinamico Valoraciones
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En este tercer Cuaderno dedicado al tema se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos prácticos de la aplicacion de la norma

  • la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes)
  • las consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la tasa de actualización
  • la consideración como pago de los costes de comercialización y, de todos sus costes asociados
  • la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades.

Hacemos dos ejemplos prácticos de aplicación:

  • la valoración de un solar, como sistema alternativo al Método Residual Estático
  • la valoración de un suelo, primero en el desarrollo de las obras de urbanización y posteriormente en la promoción

En el caso del Método Residual dinámico, se obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de caja a un determinado tipo de interés

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Usar el Método Residual Estático de Valoración de Inmuebles CPI 09

Desarrollamos la mecánica del Método Residual Estático para Valoraciones de Inmuebles

Siempre de acuerdo con la normativa ECO y buscando siempre el punto de vista del promotor

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Metodo Residual Estatico Valoraciones
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La Valoración de Inmuebles, la realizan las empresas Tasadoras Homologadas que emiten el correspondiente informe de tasación, según lo dispuesto en la Norma ECO 805/2003,

En base al éste se conceden los préstamos con garantía hipotecaria tan habituales en el sector inmobiliario.

El conocimiento de estas técnicas de valoración es conveniente para el promotor

Las agrupamos en tres Cuadernos:

  1. El CPI 08 donde ese exponen los conocimientos económicos y financieros básicos para entender el planteamiento general de las técnicas valorativas.
  2. Este segundo Cuaderno, que se dedica íntegramente al Método Residual Estático, y en el que se dan los requisitos básicos para su aplicación y se ofrecen ejemplos de cálculo.
  3. Un tercer Cuaderno de próxima aparición que se dedica al Método Residual Dinámico

Asimismo se ofrecen, en este Cuaderno, cinco anejos en los que se facilita el cálculo o la forma de obtener elementos básicos que integran su fórmula de aplicación

Con su aplicación el promotor pueda estimar una valoración razonablemente ajustada a la que será certificada por el tasador.

Para el promotor es conveniente el conocimiento de estas técnicas y métodos de cálculo de las mismas que, por cierto, son muy similares a las que emplea el promotor inmobiliario cuando tiene que tomar la decisión de acometer o no una determinada promoción y, en consecuencia son fáciles de asimilar

La diferencia fundamental es que el promotor busca precio y el tasador valor.

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Un Caso de FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA CPI 05

Queremos explicar un caso de financiacion de una promocion inmobiliaria

Situada en el PASADO, previo a la crisis, para evitar repetir parecidos errores en el FUTURO

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CU05
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Realizamos un análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta

Su objeto es comparar el sistema de financiación tradicional que aplicaban con generalidad las entidades financieras,antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que  se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas.

Estos resultados se compararan con los  previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.

Para hacer este análisis pormenorizado utilizamos nuestro software de viabilida inmobiliaria, Gestinmo, aplicado a una promoción inmobiliaria tipo.

De esta forma se ofrece un planteamiento muy fácilmente comprensible que nos permite realizar muchas y variadas alternativas con objeto de conocer en cada una de ellas los fondos propios necesarios así como la financiación tradicional y compararlos con este nuevo modelo que tiene todas las probabilidades de ser la nueva aplicación por parte de las entidades financieras que están alertadas de las malas prácticas de épocas pasadas

 

Se trata de echar una vista atrás al pasado, con espíritu crítico

Y no, con la simple intención de recopilar hechos de todos conocidos, para que la nostalgia que pudieran producirnos, se convierta en una enumeración de los errores cometidos por la mayoría de las empresas del sector y poder así, encarar el futuro con mayores garantías de éxito.

Nos hemos basado en la exposición detallada de una operación inmobiliaria (una promoción inmobiliaria de uso residencial, para venta, que se adquiere por compraventa un solar) ficticia, pero perfectamente posible en la época, para poder concretar las necesidades de financiación que se requerían en su momento y en el actual, y para analizar las decisiones de gestión que se toman para la ejecución de esa operación, así como sus debilidades y fortalezas

También se establecen hipótesis sobre algunos modelos que en nuestra opinión se aplicaran para financiar ese tipo de promociones en el futuro

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