Category Archives: Costes y Riesgos

47 Plan de Negocio de Activos en Renta

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En este Cuaderno DETALLAMOS EL Plan de Negocio de Activos Inmobiliarios en renta, desde el punto de vista de:

 

  • Descripción básica de plan de negocio y parámetros de rentabilidad dinámica
  • Definición de activos, valoraciones y cargas
  • Descripción física de los mismos
  • Costes e Ingresos
  • Determinación de Cuadros de explotación y resultados económicos financieros de renta, unitaria y global

Todo ello, con ejemplos explicativos

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36 Rentabilidad y Riesgos de una Promoción Inmobiliaria

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, de 47 pag., más abajo.

En este Cuaderno se trata como medir la rentabilidad de una promoción inmobiliaria, a través del desarrollo de un programa de costes e ingresos y su plasmación en un cash-flow.

Se obtienen las ratios de rentabilidad estática y dinámica (margen de Ventas, ROE, TIR, etc.) correspondientes para determinar la viabilidad de la operación.

Se estima también la determinación de riesgos no puramente económicos de la misma y un análisis de sensibilidad de la rentabilidad obtenida ante posibles cambios en variables estratégicas de la operación

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31 Parametrización de Costes de las Promociones. Fórmula de las 4K

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El análisis económico inicial de una promoción inmobiliaria se basa en relacionar todos los costes, sin dejar ninguno

De esta simple relación, se deducirá tambien una Gestión a realizar en su momento

Ofrecemos un sistema alternativo y aproximado de calculo de esos costes

que se basa en los siguientes hechos:

  • Ingresos = Costes + Gastos + Beneficio Promotor
  • Casi todos los costes y gastos restantes dependen de Solar, Obra y Ventas, a través de tres parametros K1, K2 y K3.
  • El beneficio del promotor es un coste subjetivo que se puede fijar en función de la venta, K4

 

13 Distribución Temporal de Los Costes de una Promoción

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Cuaderno de 56 paginas.   Vea un Resumen pinchando en la imagen.  

En el Cuaderno nº 11 hemos visto los costes de una promoción inmobiliaria que como tales son atemporales.

En este Cuaderno veremos su proyección temporal y como estos costes se convierten en pagos de la referida promoción inmobiliaria

, desde su origen referido a la adquisición de un solar (de momento, dejamos pues fuera de este contexto, los gastos de transformación de un suelo urbanizable en solar) hasta la terminación de las obras de edificación y su posterior entrega o puesta en explotación en la modalidad de arrendamiento.

Para visualizar el tema de una forma detallada, establecemos para cada uno de los costes establecidos en el Cuaderno nº 11 su forma de pago más habitual, sin perjuicio, claro está, de que cada promotor adecue dichos pagos a su forma tradicional y habitual de trabajar.

Al igual que la relación de costes es fundamental en el planteamiento del Estudio Económico de una promoción inmobiliaria, su transformación en pagos resulta básica para la confección del Cash Flow de la operación. Ambos documentos piezas básicas fundamentales del Análisis de Viabilidad Y Sensibilidad de una promoción inmobiliaria

 

11 Estructura de Costes de las Promociones Inmobiliarias

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Se ofrece en este Cuaderno una relación global de la Estructura de Costes de una Promoción Inmobiliaria de Uso Residencial

Así pues se ofrece un esquema con toda la estructura de costes relacionada que se aplica a promociones de este uso, ya que para otros usos la estructura básica se mantiene pero difiere en los porcentajes medios de la influencia de cada capítulo en el total de los mismos.

En próximos Cuadernos nos centraremos en el Reparto temporal de estos costes, y en las peculiaridades de dicha estructura e otros tipos de Usos (Terciario, Oficinas, etc.) así como en otros Regímenes (Alquiler, cooperativa, rehabilitación, etc.)

Por último el Cuaderno se cierra con un desglose porcentual de costes para que sirva de referencia, comparándolas con las de antes del boom inmobiliario con la que habitualmente podemos considerar que existen en las promociones actuales todas ellas referidas, siempre a la adquisición de un solar por compraventa que es la hipótesis de partida de este Cuaderno

Se presenta una relación de costes que intervienen en una Promoción Inmobiliaria de uso residencial. En dicho Cuadro de Costes hemos intentado relacionar todos los existentes, con independencia de su mayor o menor incidencia económica

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto Sobre Incremento de valor de los Bienes de naturaleza Urbana (IVBNU), Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), Margen Unitario, Impuesto sobre Actividades Económicas (IAR), Precio de Ejecución Material de una Edificación, Precio de Contrata, Costes de una Promoción, Gastos de una Promoción, Licencias, Oficina de Control Técnico (OCT), Control de Calidad, Certificación Energética de Edificios, Gastos de Administración , Generales , de Comercialización y de Publicidad, Comisiones de Ventas, Comisiones de adquisición solar

 

05 FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA. EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU05En este Cuaderno se procede al análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta, con objeto de comparar el sistema de financiación tradicional que se aplicaba con generalidad de las entidades financieras, a las promociones inmobiliarias para su venta, antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que supuso que se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas. Estos resultados se compararan con los, todavía desconocidos, pero previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.

Para hacer este análisis pormenorizado se utiliza el programa informático GESTINMO, que comercializa PRAYDE GESTIÓN aplicado a una promoción inmobiliaria tipo.

De esta forma se ofrece un planteamiento muy fácilmente comprensible que nos permite realizar muchas y variadas alternativas con objeto de conocer en cada una de ellas los fondos propios necesarios así como la financiación tradicional y compararlos con este nuevo modelo que tiene todas las probabilidades de ser la nueva aplicación por parte de las entidades financieras que están alertadas de las malas prácticas de épocas pasadas

 

El Índice abreviado del Cuaderno es:

5.1.- EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

5.2.- PLANTEAMIENTO GENERAL.

5.2.1.- ACTORES PRINCIPALES DEL EJEMPLO

5.2.2.- RESUMEN DE LAS OPERACIONES REALIZADAS

5.2.3.- INTENCIONES DEL ANÁLISIS

5.3.- EXPOSICIÓN COMPLETA DEL EJEMPLO PRÁCTICO

5.3.1. DATOS GENERALES DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

5.3.2.- PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA OPERACIÓN EN SU CONJUNTO

5.3.2.1.- ESTUDIO DE MERCADO

5.3.2.2.- COMPARACIÓN CON VIVIENDA PROTEGIDA

5.3.2.3.- ESTUDIO ECONÓMICO

5.3.2.4.- FORMALIZACIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.3.3.- NEGOCIACIÓN DE LA FINANCIACIÓN NECESARIA PARA LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.4.- DESARROLLO DE LA PRIMERA FASE. Estudio económico y Pasivo final

5.5- DESARROLLO DE LA SEGUNDA FASE

5.6- TERCERA PARCELA

5.7- PROMOCIÓN DE LA CUARTA PARCELA (VALORSL)

5.7.1.- ESTUDIO DE VIABILIDAD

5.7.2.- CONDICIONES DE FINANCIACIÓN

5.7.3.- PASIVO INICIAL DE VALORSL

5.8.- RIESGOS, DEBILIDADES Y FORTALEZAS DE GESTIÓN

5.8.1.- TIPOLOGÍA SOCIETARIA

5.8.2.- DECISIÓN DE ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.8.3.- IVA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.8.4.- PROMOCIÓN POR FASES

5.8.5.- ACABAR LA SEGUNDA PARCELA

5.8.6.- INICIO DE LAS OBRAS EN LA TERCERA PARCELA

5.8.7.- FORTALEZA: ADQUISICIÓN DE LA PARCELA 4

5.9.- CONCLUSIONES Y ADVERTENCIAS DE FUTURO

5.9.1.- ADVERTENCIAS DE QUE VIENE UNA “TORMENTA”

5.9.2.- EL FUTURO DE LA FINANCIACIÓN PARA LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Promoción Inmobiliaria, Análisis, Viabilidad Económico-Financiera, Condiciones de Financiación, Crisis, Estudio Técnico, Estudio de Mercado, Estudio Económico,, Riesgos, Cash-Flow, Promoción por Fases, Opción de Compra y su Fiscalidad, Debilidades y Fortalezas de Gestión, Formas Societarias, Paradigmas del Sector: pasados y futuros, Herramientas de software:, Gestinmo, Inmofase

 

Se trata de echar una vista al pasado con espíritu crítico y no, con la simple intención de recopilar hechos de todos conocidos, para que la nostalgia que pudieran producirnos, se convierta en una enumeración de los errores cometidos por la mayoría de las empresas del sector y poder así, encarar el futuro con mayores garantías de éxito.

Nos hemos basado en la exposición detallada de una operación inmobiliaria (una promoción inmobiliaria de uso residencial, para venta, que se adquiere por compraventa un solar) ficticia, pero perfectamente posible en la época, para poder concretar las necesidades de financiación que se requerían en su momento y en el actual, y para analizar las decisiones de gestión que se toman para la ejecución de esa operación, así como sus debilidades y fortalezas

También se establecen hipótesis sobre algunos modelos que en nuestra opinión se aplicaran para financiar ese tipo de promociones en el futuro