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41. Valoración de Edificios por los Métodos de Coste y de Rentas

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 38 pag., más abajo.

En este CPI vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Coste para valorar edificios ya terminados, calculando sus valores de reemplazamiento bruto y neto para introducir el criterio de antigüedad del edificio.

Y también vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Rentas para valorar edificios que se encuentran en alquiler

Nos concentraremos en la Norma de valoración del Mercado Hipotecario, ECO 805/2003 pero también serán tratadas brevemente las normas sobre Valoración Catastral y las contenidas en el texto refundido de la Ley del Suelo y su reglamento de Valoración, para que sirvan de apoyo a la anterior.

La valoración del suelo ya se ha determinado por el Método Residual contenido en la misma norma ECO y ya ha sido objeto de un anterior CPI.

El texto finaliza con ejemplos prácticos.

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10 Valoración de Inmuebles: Método Residual Dinámico

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU10Este Cuaderno, tercera parte de los dedicados a valoración de suelos calificados urbanísticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo práctico del Método Residual Dinámico, tal como queda expuesto en la Norma ECO 805/2003 y legislación complementaria que la modifica y complementa.

En aplicación de dicha normativa se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos prácticos de su aplicación como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la tasa de actualización, la consideración como pago de los costes de comercialización y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por último la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades.

El Cuaderno termina con la exposición de dos ejemplos prácticos de aplicación: la valoración de un solar, como sistema alternativo al Método Residual Estático y la valoración de un suelo el que se considera, primero el desarrollo de las obras de urbanización y posteriormente la correspondiente promoción

El Índice abreviado del Cuaderno es:

10.1.- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.3.- APLICABILIDAD DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO,

10.5.- FLUJOS DE CAJA,

10.6.- PLANIFICACIÓN TEMPORAL DE LA PROMOCIÓN,

10.7.- TIPO DE ACTUALIZACIÓN: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.8.- FORMULA DE CÁLCULO DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO,

10.9.- VALORACIÓN DE TERRENOS EN CASOS ESPECIALES,

10.10.- EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIÓN,

 

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Cobro, Coste, Flujos De Caja Constantes, Flujos De Caja Corrientes, Ingresos. Inversión, Pagos, Prima De Riesgo (Pr), Tasa De Actualización (TA), Tasa Libre De Riesgo (TIR),

Siguiendo la definición de los métodos residuales, en el caso del Método Residual dinámico, éste obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de caja a un determinado tipo de interés, de acuerdo con el artículo 34 de la norma ECO 805/2003

09 Valoración de Inmuebles: Método Residual Estático

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU09La Valoración de Inmuebles, la realizan las empresas Tasadoras Homologadas que emiten el correspondiente informe de tasación en base al cual se conceden los préstamos con garantía hipotecaria tan habituales en el sector inmobiliario.

El conocimiento de estas técnicas de valoración según lo dispuesto en la Norma ECO 805/2003, que es conveniente Para el promotor, las agrupamos en tres Cuadernos:

1)         Un Cuaderno ya editado en donde ese exponen los conocimientos económicos y financieros básicos para entender el planteamiento general de las técnicas valorativas.

2)         Este segundo Cuaderno, que se dedica íntegramente al Método Residual Estático, y en el que se dan los requisitos básicos para su aplicación y se ofrecen ejemplos de cálculo.

3)         Un tercer Cuaderno de próxima aparición que se dedica al Método Residual Dinámico

Asimismo se ofrecen, en este Cuaderno, cinco anejos en los que se facilita el cálculo o la forma de obtener elementos básicos que integran su fórmula de aplicación, para que con su aplicación el promotor pueda estimar una valoración razonablemente ajustada a la que será certificada por el tasador..

El Índice abreviado del Cuaderno es:

9.1.- Valoración Y Precio De Inmuebles: Conceptos Generales

9.2.- Distintos Tipos Y Conceptos De Valor

9.3.- Objeto De La Valoración

9.4.- Principios De Valoración

9.5.- Métodos De Valoración Residual

9.6.- Método Residual Estático: Requisitos , Procedimiento De Cálculo, Margen De Beneficios Del Promotor,

9.7.- Costes A Incluir ,

9.8 .- Ingresos De La Promoción

9.9.- Valoración De Terrenos Y Solares

9.10.- Ejemplos Prácticos De Valoración

Anejos De Ayuda Para El Cálculo De Valoraciones

 CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Beneficio Del Promotor, Costes Promoción Necesarios, Costes De Edificación, Declaración De Obra Nueva

Edificación, Empresa Tasadora, Empresa Tasadora, Gastos De Promoción Necesarios

Homologada Por El Banco De España, Honorarios Técnicos

IBI, ICIO, Impuestos No Repercutibles, Ingresos De La Promoción, Licencia Municipal De Obras

Mayor Y Mejor Uso De Un Inmueble, Margen Del Promotor, Método De Valoración Residual Estático, Método De Valoración Residual Dinámico

Tasador, Tasas Municipales, Seguro Decenal

Suelo No Urbanizable O Rustico, Suelo Urbanizables No Delimitado, Suelo Urbanizables Delimitado, Suelo Urbano No Consolidado, Suelo Urbano Consolidado, Solar

Valor De Mercado o Venal, Valor De Tasación, Valor Máximo Legal, Valor De Comparación, Valor De Reemplazamiento, Valor De Actualización De Rentas

Para el promotor es conveniente el conocimiento de las técnicas y métodos de cálculo de las mismas que, por cierto, son muy similares a las que emplea el promotor inmobiliario cuando tiene que tomar la decisión de acometer o no una determinada promoción y, en consecuencia son fáciles de asimilar

La diferencia fundamental es que el promotor busca precio y el tasador valor.

08 Valoración de Inmuebles: Conceptos Económicos y Financieros Previos

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU08Con este Cuaderno se inician los estudios de los métodos de cálculo de valoración de inmuebles. En este primer cuaderno se tratan los conceptos económicos y financieros previos que es necesario conocer de una promoción inmobiliaria para desarrollar los métodos de cálculo, residual estático y dinámico, que se desarrollarán en posteriores cuadernos

Se inicia el texto con los conceptos de márgenes y beneficios de un estudio económico de la promoción inmobiliaria. Se sigue con el resumen de los principios dinámicos de una inversión: flujos de caja y sus tipos, Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR), plazo de recuperación de la inversión, etc.

Todo ello complementado con el estudio de los tipos de interés: nominal, real, TAE, etc.

.El Índice abreviado del Cuaderno es:

8.1.- Concepto de Inversión

8.2.- Concepto de Rentabilidad de Una Inversión

8.3.- Variables Financieras: El Principio de Equivalencia Financiera

8.4.- El Precio del Dinero: Tipo de Interés Real y Nominal. Tantos Equivalentes: Nominal y Efectivo, TAE, Otros Tipos de Interés de Uso Habitual

8.5.- Proyectos de Inversión: Problemática de la Inversión Inmobiliaria

8.6.- Flujos de Caja de una Inversión: Constantes, Corrientes, Operativos, Netos, De Tesorería (Cash – Flow )

8.7.- Análisis de Proyectos de Inversión. Métodos Dinámicos: Valor Actual Neto (VAN) , Tasa Interna De Rentabilidad (TIR)

 CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Inversión, Fondos propios y Ajenos, Remuneración de Fondos, EBIDTA, Coste medio Ponderado del Capital, Ingreso, Cobro, Pago, Coste, Gasto, Tipos de Interés: Real y Nominal, Precio del dinero, Prima de Riesgo, TAE, Intereses de Demora, Interés legal,Inversiones Inmobiliarias, Fases, Plazos, Rentabilidad,

Flujos de Caja, Cash-Flow, Flujos constantes, nominales, Flujos Netos, Operativos, Análisis Dinámicos, Valor Actual Neto, VAN, Tasa de Descuento, Coste de Oportunidad, Tasa Interna de Rentabilidad, TIR

Antes de entrar en materia de valoración debemos repasar una serie de conceptos económicos, financieros y de rentabilidad que caracterizan las inversiones a realizar para que en un terreno calificado urbanísticamente se materialice su valor potencial adquirido tras su inclusión en un desarrollo urbanístico