Category Archives: Valoraciones

41. Valoración de Edificios por los Métodos de Coste y de Rentas

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 38 pag., más abajo.

En este CPI vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Coste para valorar edificios ya terminados, calculando sus valores de reemplazamiento bruto y neto para introducir el criterio de antigüedad del edificio.

Y también vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Rentas para valorar edificios que se encuentran en alquiler

Nos concentraremos en la Norma de valoración del Mercado Hipotecario, ECO 805/2003 pero también serán tratadas brevemente las normas sobre Valoración Catastral y las contenidas en el texto refundido de la Ley del Suelo y su reglamento de Valoración, para que sirvan de apoyo a la anterior.

La valoración del suelo ya se ha determinado por el Método Residual contenido en la misma norma ECO y ya ha sido objeto de un anterior CPI.

El texto finaliza con ejemplos prácticos.

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Como se Valora un Inmueble por el Método Residual Dinámico CPI 10

Se analiza el Método Residual Dinámico para Valoraciones de Inmuebles

Con una orientacion práctica y de acuerdo con  la Norma ECO 805/2003 y legislación complementaria, buscando siempre el punto de vista del promotor

En Cuadernos del Promotor Inmobiliario, CPI, tenemos documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario, en PDF

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Cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

Metodo Residual Dinamico Valoraciones
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Le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo le sea útil.

En este tercer Cuaderno dedicado al tema se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos prácticos de la aplicacion de la norma

  • la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes)
  • las consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la tasa de actualización
  • la consideración como pago de los costes de comercialización y, de todos sus costes asociados
  • la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades.

Hacemos dos ejemplos prácticos de aplicación:

  • la valoración de un solar, como sistema alternativo al Método Residual Estático
  • la valoración de un suelo, primero en el desarrollo de las obras de urbanización y posteriormente en la promoción

En el caso del Método Residual dinámico, se obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de caja a un determinado tipo de interés

Más información y otros muchos Cuadernos en www.prayde.com  y www.prayde.com/wordpress

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En Gestinmo e Inmosuelo aplicamos estos conceptos en nuestro análisis de viabilidad

Usar el Método Residual Estático de Valoración de Inmuebles CPI 09

Desarrollamos la mecánica del Método Residual Estático para Valoraciones de Inmuebles

Siempre de acuerdo con la normativa ECO y buscando siempre el punto de vista del promotor

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Metodo Residual Estatico Valoraciones
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La Valoración de Inmuebles, la realizan las empresas Tasadoras Homologadas que emiten el correspondiente informe de tasación, según lo dispuesto en la Norma ECO 805/2003,

En base al éste se conceden los préstamos con garantía hipotecaria tan habituales en el sector inmobiliario.

El conocimiento de estas técnicas de valoración es conveniente para el promotor

Las agrupamos en tres Cuadernos:

  1. El CPI 08 donde ese exponen los conocimientos económicos y financieros básicos para entender el planteamiento general de las técnicas valorativas.
  2. Este segundo Cuaderno, que se dedica íntegramente al Método Residual Estático, y en el que se dan los requisitos básicos para su aplicación y se ofrecen ejemplos de cálculo.
  3. Un tercer Cuaderno de próxima aparición que se dedica al Método Residual Dinámico

Asimismo se ofrecen, en este Cuaderno, cinco anejos en los que se facilita el cálculo o la forma de obtener elementos básicos que integran su fórmula de aplicación

Con su aplicación el promotor pueda estimar una valoración razonablemente ajustada a la que será certificada por el tasador.

Para el promotor es conveniente el conocimiento de estas técnicas y métodos de cálculo de las mismas que, por cierto, son muy similares a las que emplea el promotor inmobiliario cuando tiene que tomar la decisión de acometer o no una determinada promoción y, en consecuencia son fáciles de asimilar

La diferencia fundamental es que el promotor busca precio y el tasador valor.

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Conceptos Económicos Previos a una Valoracion CPI 08

Qué Conceptos Económicos y Financieros debemos manejar previamente a Valorar un Inmueble?

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Valoracion de Inmuebles Conceptos Previos
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Con este Cuaderno se inician los estudios de los métodos de cálculo de valoración de inmuebles.

Antes de entrar en materia de valoración debemos repasar una serie de conceptos económicos, financieros y de rentabilidad que caracterizan las inversiones a realizar

Esa inversion consiste en un desarrollo urbanístico por el que en terreno calificado en ese desarrollo materializa su valor potencial

En este primer cuaderno se tratan los conceptos económicos y financieros previos que es necesario conocer para desarrollar los métodos de cálculo, residual estático y dinámico

Dichos metodos se desarrollarán en posteriores cuadernos

Se inicia el texto con los conceptos de márgenes y beneficios de un estudio económico de la promoción inmobiliaria.

Se sigue con el resumen de los principios dinámicos de una inversión: flujos de caja y sus tipos, Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR), plazo de recuperación de la inversión, etc.

Todo ello complementado con el estudio de los tipos de interés: nominal, real, TAE, etc.

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