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Cómo se negocia y tramita una hipoteca inmobiliaria CPI 51

Cómo negociar y tramitar hipotecas

En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

 Negociar y Tramitar Hipotecas CPI 51 Oct-18
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Hablamos de las hipotecas, su marco legal, sus clases en el sector inmobiliario y los aspectos financieros, en cuanto a los tipos de interés y los plazos de carencia y amortización y, los sistemas de amortización de hipotecas más utilizados.

Se estudia la tramitación del préstamo hipotecario, desde la solicitud hasta su aprobación.

Las condiciones previas para firmar la escritura del préstamo, el contenido de la misma, su firma e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como sus condiciones de disponibilidad

Los efectos del impago de cuotas

Esto pertenece al ámbito interno de la entidad prestamista que, opcionalmente puede:

  • Ejecutar judicialmente el bien objeto de la garantía hipotecaria.
  • Proceder a venderlo extrajudicialmente solo si está previsto en la escritura de constitución

 

Le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo le sea útil.

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En Gestinmo aplicamos estos conceptos en nuestro análisis de viabilidad

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Viabilidad y Rentabilidad de los Alquileres CPI 15

Para calcular la Rentabilidad de las Promociones en Alquiler

Usamos ejemplos prácticos tanto en Promociones en Alquiler como en el conjunto de  Activos Patrimoniales

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Rentabilidad de las Promociones en Alquiler
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Este Cuaderno de 48 pags. se puede adquirir como numero suelto sin ser suscriptor

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Se trata, en este tercer Cuaderno dedicado al alquiler, de analizar la Viabilidad Económico Financiera de las Promociones en Arrendamiento en sus múltiples variantes.

El Cuaderno es continuación del anterior, donde se desarrollan los diferentes conceptos que se incluyen en un Estudio de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias en Alquiler

Esta parte está dedicada a ejemplos numéricos resueltos con nuestro software GESTINMO y con InmoAlquiler

Hacemos hincapié en aclarar las dudas en la aplicación de la cuenta de resultados de la explotación y el cálculo de la rentabilidad dinámica de la misma, no solo la interna (TIR) sino la rentabilidad del accionista 

Una promoción inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres características fundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta:

  1. Contablemente en el Balance de la empresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones para la venta se registran en el capítulo de Existencias.
  2. Son amortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo son.
  3. Estas promociones, hasta su terminación, no registran ingresos, que solo aparecen a partir de su terminación, conforme se van firmando los correspondientes contratos de alquiler.

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Cómo repartir los costes de una Promoción en el tiempo? CPI 13

Prever la Distribución Temporal de Los Costes de una Promoción

Prever una distribución Temporal de los Costes y obtener un Cash-Flow ( o Tesorería) es asunto fundamental para saber qué fondos propios y recursos ajenos vamos a necesitar

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Distribución Temporal de Costes
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En el CPI 11 hemos visto los costes de una promoción inmobiliaria

Veremos su proyección temporal y como estos costes se convierten en pagos

En este Cuaderno veremos, desde su origen (la adquisición de un solar hasta la terminación de las obras de edificación y su posterior entrega de viviendas, o puesta en explotación en la modalidad de arrendamiento)

Establecemos, para cada uno de los costes edetallados en el CPI 11 su forma de pago más habitual, sin perjuicio, claro está, de que cada promotor adecue dichos pagos a su forma tradicional y habitual de trabajar.

Al igual que la relación de costes es fundamental en el planteamiento del Estudio Económico de una promoción inmobiliaria, su transformación en pagos resulta básica para la confección del Cash Flow de la operación.

Ambos documentos piezas básicas fundamentales del Análisis de Viabilidad y Sensibilidad de una promoción inmobiliaria

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Un Caso de FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA CPI 05

Queremos explicar un caso de financiacion de una promocion inmobiliaria

Situada en el PASADO, previo a la crisis, para evitar repetir parecidos errores en el FUTURO

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CU05
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Realizamos un análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta

Su objeto es comparar el sistema de financiación tradicional que aplicaban con generalidad las entidades financieras,antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que  se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas.

Estos resultados se compararan con los  previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.

Para hacer este análisis pormenorizado utilizamos nuestro software de viabilida inmobiliaria, Gestinmo, aplicado a una promoción inmobiliaria tipo.

De esta forma se ofrece un planteamiento muy fácilmente comprensible que nos permite realizar muchas y variadas alternativas con objeto de conocer en cada una de ellas los fondos propios necesarios así como la financiación tradicional y compararlos con este nuevo modelo que tiene todas las probabilidades de ser la nueva aplicación por parte de las entidades financieras que están alertadas de las malas prácticas de épocas pasadas

 

Se trata de echar una vista atrás al pasado, con espíritu crítico

Y no, con la simple intención de recopilar hechos de todos conocidos, para que la nostalgia que pudieran producirnos, se convierta en una enumeración de los errores cometidos por la mayoría de las empresas del sector y poder así, encarar el futuro con mayores garantías de éxito.

Nos hemos basado en la exposición detallada de una operación inmobiliaria (una promoción inmobiliaria de uso residencial, para venta, que se adquiere por compraventa un solar) ficticia, pero perfectamente posible en la época, para poder concretar las necesidades de financiación que se requerían en su momento y en el actual, y para analizar las decisiones de gestión que se toman para la ejecución de esa operación, así como sus debilidades y fortalezas

También se establecen hipótesis sobre algunos modelos que en nuestra opinión se aplicaran para financiar ese tipo de promociones en el futuro

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