Category Archives: Financiacion

15 ALQUILER 3: Viabilidad, Rentabilidad y Gestión Patrimonial. Ejemplos

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

Cuaderno de 48 paginas.   Vea un Resumen pinchando en la imagen.  

Se trata en este Cuaderno de analizar la Viabilidad Económico Financiera de las Promociones en Arrendamiento en sus múltiples variantes.

 

El Cuaderno es continuación del anterior, donde se desarrollan los diferentes conceptos que se incluyen en un Estudio de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias en Alquiler (EVPA) mostrando sus diferencias mas significativas con las promociones en venta que suponemos sean las que habitualmente maneja el lector y esta parte está dedicada a ejemplos numéricos resueltos con la aplicación del programa informático GESTINMO, en el que se hace mucho hincapié en aclarar las dudas en la aplicación de la cuenta de resultados de la explotación, el cálculo de la rentabilidad dinámica de la misma, no solo la interna (TIR) sino la rentabilidad del accionista y el necesario ajuste financiero que hay que efectuar, en la mayoría de los casos al inicio de la explotación del negocio del alquiler.

Una promoción inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres características fundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta:

  1. Contablemente en el Balance de la empresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones para la venta se registran en el capítulo de Existencias.
  2. Las promociones para alquiler son amortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo son.
  3. Las promociones para alquiler, hasta su terminación no registran ingresos, que solo aparecen a partir de su terminación, conforme se van firmando los correspondientes contratos de alquiler.

 

 

13 Distribución Temporal de Los Costes de una Promoción

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Cuaderno de 56 paginas.   Vea un Resumen pinchando en la imagen.  

En el Cuaderno nº 11 hemos visto los costes de una promoción inmobiliaria que como tales son atemporales.

En este Cuaderno veremos su proyección temporal y como estos costes se convierten en pagos de la referida promoción inmobiliaria

, desde su origen referido a la adquisición de un solar (de momento, dejamos pues fuera de este contexto, los gastos de transformación de un suelo urbanizable en solar) hasta la terminación de las obras de edificación y su posterior entrega o puesta en explotación en la modalidad de arrendamiento.

Para visualizar el tema de una forma detallada, establecemos para cada uno de los costes establecidos en el Cuaderno nº 11 su forma de pago más habitual, sin perjuicio, claro está, de que cada promotor adecue dichos pagos a su forma tradicional y habitual de trabajar.

Al igual que la relación de costes es fundamental en el planteamiento del Estudio Económico de una promoción inmobiliaria, su transformación en pagos resulta básica para la confección del Cash Flow de la operación. Ambos documentos piezas básicas fundamentales del Análisis de Viabilidad Y Sensibilidad de una promoción inmobiliaria

 

05 FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA. EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU05En este Cuaderno se procede al análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta, con objeto de comparar el sistema de financiación tradicional que se aplicaba con generalidad de las entidades financieras, a las promociones inmobiliarias para su venta, antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que supuso que se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas. Estos resultados se compararan con los, todavía desconocidos, pero previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.

Para hacer este análisis pormenorizado se utiliza el programa informático GESTINMO, que comercializa PRAYDE GESTIÓN aplicado a una promoción inmobiliaria tipo.

De esta forma se ofrece un planteamiento muy fácilmente comprensible que nos permite realizar muchas y variadas alternativas con objeto de conocer en cada una de ellas los fondos propios necesarios así como la financiación tradicional y compararlos con este nuevo modelo que tiene todas las probabilidades de ser la nueva aplicación por parte de las entidades financieras que están alertadas de las malas prácticas de épocas pasadas

 

El Índice abreviado del Cuaderno es:

5.1.- EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

5.2.- PLANTEAMIENTO GENERAL.

5.2.1.- ACTORES PRINCIPALES DEL EJEMPLO

5.2.2.- RESUMEN DE LAS OPERACIONES REALIZADAS

5.2.3.- INTENCIONES DEL ANÁLISIS

5.3.- EXPOSICIÓN COMPLETA DEL EJEMPLO PRÁCTICO

5.3.1. DATOS GENERALES DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

5.3.2.- PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA OPERACIÓN EN SU CONJUNTO

5.3.2.1.- ESTUDIO DE MERCADO

5.3.2.2.- COMPARACIÓN CON VIVIENDA PROTEGIDA

5.3.2.3.- ESTUDIO ECONÓMICO

5.3.2.4.- FORMALIZACIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.3.3.- NEGOCIACIÓN DE LA FINANCIACIÓN NECESARIA PARA LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.4.- DESARROLLO DE LA PRIMERA FASE. Estudio económico y Pasivo final

5.5- DESARROLLO DE LA SEGUNDA FASE

5.6- TERCERA PARCELA

5.7- PROMOCIÓN DE LA CUARTA PARCELA (VALORSL)

5.7.1.- ESTUDIO DE VIABILIDAD

5.7.2.- CONDICIONES DE FINANCIACIÓN

5.7.3.- PASIVO INICIAL DE VALORSL

5.8.- RIESGOS, DEBILIDADES Y FORTALEZAS DE GESTIÓN

5.8.1.- TIPOLOGÍA SOCIETARIA

5.8.2.- DECISIÓN DE ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.8.3.- IVA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.8.4.- PROMOCIÓN POR FASES

5.8.5.- ACABAR LA SEGUNDA PARCELA

5.8.6.- INICIO DE LAS OBRAS EN LA TERCERA PARCELA

5.8.7.- FORTALEZA: ADQUISICIÓN DE LA PARCELA 4

5.9.- CONCLUSIONES Y ADVERTENCIAS DE FUTURO

5.9.1.- ADVERTENCIAS DE QUE VIENE UNA “TORMENTA”

5.9.2.- EL FUTURO DE LA FINANCIACIÓN PARA LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Promoción Inmobiliaria, Análisis, Viabilidad Económico-Financiera, Condiciones de Financiación, Crisis, Estudio Técnico, Estudio de Mercado, Estudio Económico,, Riesgos, Cash-Flow, Promoción por Fases, Opción de Compra y su Fiscalidad, Debilidades y Fortalezas de Gestión, Formas Societarias, Paradigmas del Sector: pasados y futuros, Herramientas de software:, Gestinmo, Inmofase

 

Se trata de echar una vista al pasado con espíritu crítico y no, con la simple intención de recopilar hechos de todos conocidos, para que la nostalgia que pudieran producirnos, se convierta en una enumeración de los errores cometidos por la mayoría de las empresas del sector y poder así, encarar el futuro con mayores garantías de éxito.

Nos hemos basado en la exposición detallada de una operación inmobiliaria (una promoción inmobiliaria de uso residencial, para venta, que se adquiere por compraventa un solar) ficticia, pero perfectamente posible en la época, para poder concretar las necesidades de financiación que se requerían en su momento y en el actual, y para analizar las decisiones de gestión que se toman para la ejecución de esa operación, así como sus debilidades y fortalezas

También se establecen hipótesis sobre algunos modelos que en nuestra opinión se aplicaran para financiar ese tipo de promociones en el futuro