Category Archives: Desarrollo de Suelo

21 ANEXO CCAA. PROYECCIÓN TEMPORAL DE ACTIVIDADES PROMOTORAS

CU21Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

Cuaderno de 48 páginas.   Vea un Resumen pinchando en la imagen.

En este Cuaderno, continuación y Anexo del Número 19: Proyección de Actividades del Promotor Inmobiliario, se detallan las Leyes Autonomicas españolas que establecen los plazos de tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de gestión y ejecución del mismo,

Estos plazos mínimos o máximos influyen en las actividades descritas en el citado Cuaderno referidas a los desarrollos urbanísticos de suelo, así como la prelación entre ellas, es decir las que tienen que estar terminadas antes de poder comenzar estas.

07 Cesión de Aprovechamiento en la Legislación Autonómica Española

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CU07Se detalla en este Cuaderno una relación detallada de los artículos de la legislación de cada Comunidad Autónoma que hacen referencia a la cesión de aprovechamiento urbanístico (porcentaje para cada tipo de suelo y base de cálculo) y, en su caso, conceptos varios relacionados con el tema como aprovechamiento urbanístico, tipo y medio ponderado, coeficientes de ponderación, transferencias de aprovechamiento y limitaciones a los aprovechamientos de las distintas áreas de reparto.

En esta continuación segunda parte del cuaderno anterior, de Aprovechamiento y Cesión de Suelo, ofrecemos al lector de nuestros Cuadernos una cuidada actualización de las leyes de ordenación del territorio y urbanismo de las distintas CCAA.asi como el texto actualizado de todo el articulado relacionado para que el lector los pueda manejar con rapidez y comodidad.

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Transformación urbanística de Suelo, Aprovechamiento, Valor de un Suelo, Unidades de Aprovechamiento, Coeficientes de Homogeneización, Aprovechamiento Tipo y Medio,

Áreas de Reparto, Excedentes de Aprovechamiento, Cesiones de Aprovechamiento, Legislación Estatal y Autonómica

El Índice abreviado del Cuaderno es:

7.- RELACIÓN DE DISPOSICIONES SOBRE CESIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Un PGOU clasifica y califica todos los terrenos del término municipal y, a las fincas afectadas, por el hecho de formar parte del mismo, le confieren una serie de derechos que se concretan en su aprovechamiento urbanístico

Las diferentes CCAA de España ejercen su potestad legislativa en estos aspectos, que se detallan a lo largo de este Cuaderno

 

06 APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y CESIÓN DE SUELO

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CU06Se analiza en este Cuaderno uno de los parámetros básicos del urbanismo, como es el aprovechamiento urbanístico, uno de cuyos tres componentes es la edificabilidad, que ya se trató en el Cuaderno nº 4, ya publicado.

El aprovechamiento urbanístico es un elemento clave que confiere valor a un suelo incluido en el proceso urbanístico.

Se analizan las clases de aprovechamiento: objetivo, subjetivo, tipo y medio ponderado. Con la utilización de los coeficientes de homogeneización, que dan lugar a la utilización de las unidades de valor (U.A.), con las que se resuelven numerosos problemas de equidistribucion.

Por último, se analiza el proceso de cesión gratuita de aprovechamiento a través de lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica vigente teniendo en cuenta lo dispuesto en la reciente reforma del Texto Refundido de la Ley del Suelo de finales del mes de junio de 2013-

Todo ello explicado con un lenguaje claro y sencillo acompañado de numerosos ejemplos prácticos de aplicación numérica.

El Índice abreviado del Cuaderno es:

6.1.-PROCESO DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DE UN SUELO

6.1.1.-PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

6.1.2.- EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

6.2.-PARAMETROS DE VALOR DE UN SUELO: EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

6.2.1.- EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO OBJETIVO

6.2.2.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUBJETIVO

6.3.- CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS DEL PROCESO DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO

6.3.1.- LARGO PERIODO DE MADURACIÓN DE LA INVERSIÓN

6.3.2.- COMPLEJIDAD DEL PROCESO

6.3.3.- RIGIDEZ DE LA OFERTA

6.3.4.- FUERTE DESEMBOLSO INICIAL

6.3.5.- PROBLEMÁTICA CONVERSIÓN EN LIQUIDEZ DURANTE EL PROCESO DE INVERSIÓN

6.3.6.- MERCADO DE SUELO OPACO

6.4.- LOS COSTES DEL PROCESO

6.5.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN

6.6.- UNIDADES DE APROVECHAMIENTO (U.A.)

6.7.- EL APROVECHAMIENTO DE UN SECTOR URBANÍSTICO

6.7.1.- APROVECHAMIENTO TIPO

6.7.2.- APROVECHAMIENTO MEDIO

6.8.- CASUÍSTICA SOBRE EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

6.8.1.- EXCEDENTE DE APROVECHAMIENTO

6.8.2.- LIMITACIONES A LAS DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO ENTRE ÁREAS DE REPARTO

6.8.3- TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO

6,9.- VOLVIENDO A MIRAR LOS DATOS DE LA FICHA URBANÍSTICA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL APROVECHAMIENTO

6-10.- CESIÓN GRATUITA DE APROVECHAMIENTO

6.10.1.- MATERIALIZACIÓN DE LA CESIÓN

6.10.2.- MARCO LEGAL: ESTATAL Y AUTONÓMICO

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Transformación urbanística de Suelo, Aprovechamiento, Valor de un Suelo, Unidades de Aprovechamiento, Coeficientes de Homogeneización, Aprovechamiento Tipo y Medio,

Áreas de Reparto, Excedentes de Aprovechamiento, Cesiones de Aprovechamiento, Legislación Estatal y Autonómica

Un PGOU clasifica y califica todos los terrenos del término municipal y, a las fincas afectadas, por el hecho de formar parte del mismo, le confieren una serie de derechos que se concretan en su aprovechamiento urbanístico

Esta sería la primera parte del proceso de transformación del suelo. La segunda parte del proceso es la ejecución del planeamiento, que es la materialización del mismo a través de uno de los Sistemas legales de ejecución existentes Así pues, en la fase de planeamiento solo existen derechos y obligaciones para todo el ámbito de actuación, más o menos detallado, pero sin afectar a ningún cambio jurídico ni material de la finca

Sin embargo, es en la segunda fase, la ejecución del planeamiento, cuando se producen esos cambios en los que se acaba asignando a cada propiedad un derecho al aprovechamiento urbanístico y unos deberes de urbanización y de cesion de parte de ese aprovechamiento

 

04b EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO

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CU04bSe trata de fijar el concepto de edificabilidad par,a una vez asumido en su totalidad, incardinarlo con el de aprovechamiento urbanístico del que es uno de sus componentes, operación que se llevara a cabo en un Cuaderno de próxima aparición.

Por su tamaño, este Cuaderno se divide en 2 partes:

En una primera parte, ya publicada, se introdujo al lector en unas breves ideas sobre las diversas situaciones en las que se puede encontrar un suelo, la legislación autonómica sobre suelo y urbanismo y la clasificación y calificación de un suelo y también sobre la visión del suelo desde el punto de vista registral y catastral

En esta segunda parte, ya centradas estas ideas, se desarrolla el concepto de edificabilidad y su relación con la densidad de viviendas y con la ocupación máxima de suelo por la planta baja de una edificación.

Se señalan especialmente las superficies computables que se manejan como complemento al Cuaderno nº 3, tanto en lo que respecta a la edificación como al suelo de un determinado sector urbanístico.

Todos estos temas se aclaran con numerosos ejemplos prácticos.

El texto se cierra con el desarrollo del concepto de Precio de Repercusión de un suelo y su utilización en el mercado inmobiliario de suelo.

El Índice abreviado del Cuaderno es:

4.4.- CONCEPTO DE EDIFICABILIDAD

4.4.1.- ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD

4.4.2.- EDIFICABILIDAD BRUTA DE UN TERRENO

4.4.3.- EDIFICABILIDAD NETA

4.4.4.- SUPERFICIES COMPUTABLES

4.4.5.- SUPERFICIES NO COMPUTABLES

4.5.- LA EDIFICABILIDAD Y LA DENSIDAD

4.6.- EDIFICABILIDAD, OCUPACIÓN MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN Y NÚMERO MÁXIMO DE PLANTAS

4.7.- TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS Y CONSUMO DE SUELO

4.8.- CASO ESPECÍFICO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES

4.9.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA SOBRE UN TERRENO

4.9.1.- FICHA URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN UN SECTOR URBANÍSTICO

4.9.2.- FICHA URBANÍSTICA DE UNA PARCELA EDIFICABLE

4.9.3.- CEDULA URBANÍSTICA

4.10.- PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO

4.10.1.- VALOR Y PRECIO DE UN SUELO

4.10.2.- LA REPERCUSIÓN DEL SUELO EN MERCADOS INTERVENIDOS

4.10.2.1- LEGISLACIÓN ESTATAL

4.10.2.2- LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

 

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Edificabilidad Bruta y Neta, Suelo, Normativa Autonómica Superficies Computables y NO Computables, Densidad, Ocupación Máxima, Áticos, Retranqueo, Tipologías: Viviendas Unifamiliares, Adosados, Pareados, etc., Ficha Urbanística, Cedula urbanística, Precio de Repercusión, Norma ECO, Valor de Mercado, Valor Hipotecario, Vivienda de Protección Pública, Limitaciones de Valor

La edificabilidad de un terreno incluido en un ámbito de actuación urbanística se define como los m2 de construcción que el planeamiento urbanístico permite realizar como máximo en ese determinado suelo.

La edificabilidad de un suelo se conoce también como el techo de construcción que se puede realizar en el mismo.

Es decir, para una parcela de terreno, por ejemplo, son dos los conceptos diferentes de m2 que entran en esa definición

a) El m2 de suelo, como superficie contenida dentro de los lindes de una parcela.

b) El m2 construible o de techo, que son los m2 de construcción del uso de la parcela, considerándose como tales los construidos y computables según el Planeamiento aprobado o las Ordenanzas Municipales de aplicación

 

04a EL SUELO EDIFICABLE. VISIÓN LEGAL, URBANÍSTICA Y REGISTRAL

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CU04aSe trata de fijar el concepto de edificabilidad par,a una vez asumido en su totalidad, incardinarlo con el de aprovechamiento urbanístico del que es uno de sus componentes, operación que se llevara a cabo en un Cuaderno de próxima aparición.

Introduciremos al lector en unas breves ideas sobre el urbanismo, señalando las diversas situaciones en las que se puede encontrar un suelo según el marco legal de la ley del suelo estatal, que ha sido reformada en el 2013, los ámbitos de actuación urbanística existentes, la legislación autonómica sobre suelo y urbanismo y la clasificación y calificación de un suelo y también sobre la visión del suelo desde el punto de vista registral y catastral

Se señalan especialmente las superficies computables que se manejan como complemento al Cuaderno nº 3, tanto en lo que respecta a la edificación como al suelo de un determinado sector urbanístico.

En el proximo Cuaderno, 04b se desarrollaran los conceptos de Edificabilidad y Precio de Repercusion

 El Índice abreviado del Cuaderno es:

4.1.- EL SUELO EDIFICABLE EN EL PLANEAMIENTO

     4.1.1.- SITUACIONES DE SUELO SEGÚN LA LEY DEL SUELO ESTATAL

     4.1.2.- MARCO JURÍDICO AUTONÓMICO DE LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y EL URBANISMO

       4.1.3.- ÁMBITOS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

       4.1.4.- CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL SUELO

       4.1.5.- TIPOLOGÍA DE USO OBLIGATORIO EN SUELOS DE USO RESIDENCIAL

       4.1.6.- REDES DOTACIONALES PÚBLICAS

4.2.- INFORMACIÓN SOBRE LA SUPERFICIE DE UN TERRENO

       4.2.1.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD

       4.2.2.- CATASTRO INMOBILIARIO

       4.2.3.- LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO Y DIGITALIZACIÓN DE PLANOS

       4.2.4.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA DIGITALIZADA

4.3.- FINCAS Y PARCELAS EN EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

       4.3.1.- CONCEPTO DE FINCAS Y PARCELAS

        4.3.2.- OPERACIONES FÍSICAS EN LAS FINCAS Y/O PARCELAS

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Edificabilidad, Suelo,Urbanismo: Área de Reparto, Unidades de Ejecución, Legislación Autonómica, Calificación de Suelo, Clasificación, Tipologías,Registro de la Propiedad: Expedientes de Dominio, Exceso de cabida,Catastro: Información Topografía, Digitalización, Planeamiento: Fincas, parcelas, Segregación, Agrupación

De acuerdo con el planeamiento urbanístico,, se definen suelos que quedan protegidos de la actuación urbanística, otros que quedan como suelos rústicos, otros suelos que se destinan a cubrir las necesidades de los Sistemas Generales y también, en su caso, cuando el PGOU defina ordenación pormenorizada, los espacios necesarios para Sistemas Locales. Estos sistemas se caracterizan por su destino para zonas verdes, todas ellas públicas y también para equipamientos públicos

La cesión de estos suelos se realiza de una forma gratuita y, en consecuencia, es una de las cargas urbanísticas que deben soportar los los propietarios de suelo afectados

Como contrapartida, los propietarios tienen derecho a suelos edificables que, llevan implícita una cierta revalorización por este hecho: la posibilidad de edificar sobre ellos.

Se forma así un sistema de equidistribución de beneficios y cargas que se realiza, como veremos en la ejecución del planeamiento por algunos de los sistemas previstos en la ley.