Category Archives: Contratos

Como elegir contratista en una obra de edificación. CPI 53

Revisamos algunas estrategias para contratar

detallando los pasos a dar:

  • preparación documental para que el contratista pueda ofertar con el menor riesgo posible
  • se analizan las ofertas
  • elección del contratista
  • se prepara la documentación precisa para firmar el contrato.
Estrategias para contratar obra CPI 53
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El promotor debe elegir, valorando los recursos y conocimientos que el mismo y  su plantilla pueden abarcar

En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

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 A este objetivo principal se dedica el texto de este CPI, proponiendo estrategia para la contratación, entre las que el promotor debe elegir, valorando los recursos y conocimientos técnicos que el mismo puede abarcar y los de su plantilla, tanto interna como externa.

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Señal, Arras y Otros Contratos Previos a una Compra. CPI 50

Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa

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Señal Arras Contratos Compra
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Estos contratos son los más utilizados habitualmente en el sector inmobiliario en España

Promesa de compraventa, Opción de compra y Arras o de señal

Comparamos los contratos y vemos sus diferencias para comprobar si coinciden con las intenciones del promotor, nuestro protagonista y, también, para argumentar a la contra las propuestas de la otra parte

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Claúsulas importantes en la Compra de un Solar. CPI 49

Las Condiciones Suspensiva y Resolutoria en el contrato

son imprescindibles al comprar un solar, por las limitaciones urbanisticas o registrales con que nos podemos encontrar. Con numerosos ejemplos

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Condiciones Suspensiva y Resolutoria
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Se van a tratar las dos condiciones que, habitualmente se introducen en los contratos: Suspensiva y Resolutoria.

Para ello introducimos los conceptos jurídicos previos, clave para entender las dos condiciones: la obligación y sus tipos y la condición y sus clases

También veremos, sus efectos y los aplicaremos a resolver los problemas de redacción de estas condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como aprenderemos a salvar las diferencias fiscales entre ambas condiciones.

Se trata de un texto eminentemente jurídico, en el que trataremos de explicar de forma sencilla y clara, los fundamentos de la condición suspensiva y de la condición resolutoria

Mostramos al promotor de cuáles son sus diferencias y cuales los requisitos para ejercitar la acción resolutoria.

Se incluyen diversos ejercicios prácticos sobre el tema

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En Gestinmo e Inmosuelo aplicamos estos conceptos en nuestro análisis de viabilidad

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Cómo adquirir el Derecho de Superficie en un Solar CPI 42

El derecho de Superficie en un solar nos permite edificar

y utilizarlo por un largo plazo a cambio de un canon. Explicado con numerosos ejemplos

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El derecho de Superficie en un solar
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Se explica el marco legal y el tratamiento fiscal del derecho de superficie, que también es un derecho real de construir en finca ajena en la que puede o no existir una edificación.

La diferencia fundamental con el derecho de vuelo es que, lo edificado es de propiedad temporal, hasta que transcurra el plazo fijado, en que pasa a ser del dueño del suelo. Es frecuente en los Ayuntamientos, para VPP y también, pero con menos frecuencia los particulares.

Se señalan las dificultades que entrañan las promociones inmobiliarias con este tipo de cargas. Y también de la valoración de estos derechos para que el promotor pueda obtener préstamos hipotecarios

Se incluyen diversos ejemplos practicos

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Cuando hay Derecho de Vuelo en un Edificio? CPI 40

Si hay Derecho de Vuelo o Subvuelo en un Edificio

se puede ampliar la superficie edificable del mismo, sobre o bajo rasante, si lo permiten las condiciones urbanisticas

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Derecho de Vuelo en un Edificio
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Se explican los conceptos jurídicos, el marco legal vigente y el tratamiento fiscal de un derecho real como es el derecho de vuelo y subvuelo, que el promotor inmobiliario se puede encontrar en el ejercicio de su actividad.

Es frecuente encontrarlo en promociones urbanas de cierta antigüedad en las que el dueño, se reservó el derecho de elevar una o varias plantas sobre la edificación existente y, el promotor interesado puede adquirir este derecho de vuelo del dueño que, pueden no ser ninguno de los actuales propietarios

El texto también se ocupa de señalar las dificultades que entrañan las promociones inmobiliarias con este tipo de cargas.

Y también de la valoración de estos derechos para que el promotor o sus compradores pueda obtener préstamos hipotecarios

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Que Documentación hay que dar al entregar una Vivienda? CPI 35

La legislación obliga a entregar una documentación mínima en la venta de una vivienda de nueva construcción

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documentación de vivienda nueva
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Tanto la promoción de viviendas como los usuarios y consumidores de las mismas están protegidos por un marco legal que se explicita en el texto.

Este CPI trata de la documentación que el promotor debe recopilar de los distintos agentes que intervienen en la edificación y que está obligado a presentar al consumidor para:

  1. Entregar la vivienda terminada de manera que se pueda escriturar
  2. Formalizar el contrato de compraventa en escritura publica

Dado que las competencias en materia de vivienda están transferidas a las CCAA, muchas de ellas han establecido Leyes de la Vivienda propias que igualmente se recogen en el texto en las materias que se tratan en este Cuaderno

Tambien se comenta el percibo de cantidades a cuenta antes de la entrega de las viviendas según la ultima Ley de 2015.

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Cómo se comienza a vender una Promoción de Vivienda CPI 30

La venta de Vivienda Nueva “sobre plano” está muy regulada

Se deben proteger los derechos de los consumidores. Revisamos la documentación necesaria y las leyes

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Venta de Vivienda Nueva
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Se trata de la documentación que el promotor debe recopilar de los distintos agentes que intervienen en la edificación y que está obligado directamente a presentar, con los siguientes objetivos:

  1. Iniciar la comercialización de sus promociones de viviendas tanto si son en venta como si son en alquiler.
  2. Durante su comercialización tener a disposición del público determinada documentación.
  3. Publicitarlas
  4. Formalizar sus contratos de venta o de alquiler

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Cómo se hace una APORTACIÓN de SOLAR? CPI 02

ADQUISICIÓN DE UN SOLAR EN APORTACIÓN. MODALIDADES

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contrato aportacion de solar
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En la aportacion de solar el dueño lo aporta a cambio de una parte de lo construido. En el analisis de una promoción inmobiliaria, es una muy buena operación ya que evita un fuerte desembolso inicial para la adquisición del solar.

Ahora bien, se trata de una operación compleja y difícil de llevar a buen término, por la disimetría existente en la cuantificación del riesgo que soporta cada parte: el dueño entrega el solar recibiendo a cambio una simple promesa de entrega de obra a futuro que no existe cuando se formaliza la operación.

Descripcion de los modelos existentes de aportación de solar

Este Cuaderno trata de dar solución a la problemática existente, reseñando las ventajas e inconvenientes de cada uno de los modelos, tanto desde el punto de vista del cedente como del cesionario

Clausulas que deberian incluirse en el contenido de este contrato

En un capitulo concreto y con diversos ejemplos.

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