Category Archives: Legislacion

Señal, Arras y Otros Contratos Previos a una Compra. CPI 50

Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa

En Cuadernos del Promotor Inmobiliario queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario

Le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo le sea útil.

Señal Arras Contratos Compra
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Estos contratos son los más utilizados habitualmente en el sector inmobiliario en España

Promesa de compraventa, Opción de compra y Arras o de señal

Comparamos los contratos y vemos sus diferencias para comprobar si coinciden con las intenciones del promotor, nuestro protagonista y, también, para argumentar a la contra las propuestas de la otra parte

Dentro del análisis de una promoción inmobiliaria, la adquisición del solar es parte importante en la determinación de riesgos

Por último, repetimos la idea, muchas veces repetida, que el promotor no tiene que estar solo en este tipo de operaciones, los consejos de los abogados y los expertos fiscales son fundamentales, para resolver con éxito, estas complejas cuestiones jurídicas y fiscales, pero si le aconsejamos profundizar en la lectura del texto, para tener una idea clara de este tipo de operaciones.

El texto se acompaña de numerosos ejemplos explicativos

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En Gestinmo aplicamos estos conceptos en nuestro análisis de viabilidad

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48 Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

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El texto de este CPI, es el resumen de la Política estatal de Vivienda para el periodo 2018 – 2021. contenido en el RD 106/2018, de 9 de marzo.

Este decreto deja la financiación de las Viviendas Protegidas en manos de las CCAA  y, por primera vez, se incluyen ayudas directas al promotor inmobiliario en dos tipologías de promociones de vivienda: viviendas normales en arrendamiento  y vivienda para mayores de 65 años. En residencias, también en arrendamiento , con ciertas condiciones.

También son objeto de estudio las ayudas a clientes de las referidas promociones.

Por último se explicarán las actuaciones subvencionables a que tiene derecho el promotor inmobiliario como propietario de edificios terminados antes de 1996, para adaptarlos, si fuera necesario, a las normativas en vigor.

Todo ello con diversos ejemplos y comentarios

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43. REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 1. Conceptos Básicos y Estrategias

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En este CPI, y en los que le van a seguir, vamos a analizar con detalle las obras de rehabilitación de edificios, que es una de las políticas estrella del gobierno actual del PP

En este primer CPI consideraremos que un promotor desde la adquisición del edificio tiene que tener claro el concepto pues la fiscalidad le impone unas condiciones mínimas que tiene que cumplir para entrar en el concepto de rehabilitación que es fiscalmente le favorece y en el texto se explican cuales son estas condiciones y cuáles son los beneficios fiscales que le acompañan desde dicho momento.

El programa de estos CPI será:

1ª Parte. – Conceptos básicos y marco legal.

2ª Parte. – Calculo del Valor del edificio para rehabilitar y fiscalidad

3º Parte. – Viabilidad Económico Financiera de Promociones en Rehabilitación

4ª Parte. – Rehabilitación Protegida

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Que Documentación hay que dar al entregar una Vivienda? CPI 35

La legislación obliga a entregar una documentación mínima en la venta de una vivienda de nueva construcción

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Cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo

documentación de vivienda nueva

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Tanto la promoción de viviendas como los usuarios y consumidores de las mismas están protegidos por un marco legal que se explicita en el texto.

Este CPI trata de la documentación que el promotor debe recopilar de los distintos agentes que intervienen en la edificación y que está obligado a presentar al consumidor para:

  1. Entregar la vivienda terminada de manera que se pueda escriturar
  2. Formalizar el contrato de compraventa en escritura publica

Dado que las competencias en materia de vivienda están transferidas a las CCAA, muchas de ellas han establecido Leyes de la Vivienda propias que igualmente se recogen en el texto en las materias que se tratan en este Cuaderno

Tambien se comenta el percibo de cantidades a cuenta antes de la entrega de las viviendas según la ultima Ley de 2015.

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Cómo son las Sociedades Anónimas Inmobiliarias. CPI 34

Detallamos las Características y el Funcionamiento de las SA

Y vemos cuales son sus ventajas e inconvenientes para que operen en el sector inmobiliario

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Funcionamiento de las sociedades anónimas
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En este Cuaderno se trata el tema de las Sociedades Anónimas, ocupándonos exclusivamente de su constitución y funcionamiento, sin planearnos la problemática jurídica de las consecuencias de un mal funcionamiento: acciones de responsabilidad o de impugnación de acuerdos sociales, separación y exclusión de socios ni los procesos de disolución y liquidación de sociedades anónimas que serán objeto de futuros Cuadernos.

Y queremos ver los matices de una sociedad de este tipo dentro del sector inmobiliario

Como ya sabemos, el marco legal es la Ley de Sociedades de Capital de 21 de julio de 2010, y en cuanto a describir su constitución y su operativa seguimos su texto refundido consolidado   

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Cómo Funciona una Cooperativa de Viviendas CPI 29

El Gestor de la Cooperativa tiene que coordinar su Organización interna

Y su Constitución, formar los Órganos de Gobierno y pilotar su futura Disolución

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La Organizacion Interna de una Cooperativa
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El Gestor de Cooperativas también está obligado a introducirse en el plano jurídico, dentro de los servicios prestados a los cooperativistas, en lo referente a todas las labores de funcionamiento interno de la propia sociedad cooperativa.

En este planteamiento debe conocer aspectos de ese funcionamiento como la convocatoria de las asambleas de socios, la elaboración de las cuentas anuales, los asuntos que debe aprobar dicha reunión de socios, los quórum y la votación de los acuerdos, la baja de los socios, las transmisión de sus derechos, la fiscalidad de la cooperativa, etc.

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El Gestor de Cooperativa de Viviendas CPI 25

Cúal es la estrategia para iniciar una promoción en Cooperativa de Viviendas

Qué debe aplicar el Gestor Inmobiliario para formarla y hacerla funcionar

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Gestor de Cooperativa de Viviendas
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A las promociones inmobiliarias en régimen de Cooperativas les dedicaremos varios Cuadernos Prácticos Inmobiliarios:

Este primer CPI es el que indica las Tareas del Gestor de una promoción inmobiliaria en cooperativa para lograr formarla

En este caso el protagonista principal el Gestor Inmobiliario que es el indicado para proveer de viviendas a los socios y enajenar a terceros los locales comerciales y el excedente de plazas de garajes no consumidas

Para ello introducimos al lector en el concepto, clases y funcionamiento de una cooperativa para una vez entendido este, entrar en las fases que comprende la captación de clientes, constitución de la cooperativa y funciones del gestor.

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La Fiscalidad de la COMPRAVENTA DE TERRENOS CPI 24

Recogemos los aspectos de la fiscalidad de la adquisición de terrenos

Por medio del contrato de compraventa asi como la fiscalidad de los contratos preparatorios de la misma y la de sus condiciones accesorias

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La fiscalidad de la compraventa de terrenos
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Se inicia el texto con una breve introducción al marco jurídico de este tipo de contratos recogidos en nuestro Código Civil, como introducción al hecho imponible que determina la fiscalidad de cada uno de ellos.

El texto finaliza con la exposición de unos ejemplos prácticos que vienen a aclarar las dudas que se pueden plantear en el funcionamiento de este tipo de inversiones

Junto a la edificación son las dos de mayor volumen en una promoción inmobiliaria, de ahi su importancia

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Cómo deben ser las las EMPRESAS INMOBILIARIAS CPI 23

Describimos las Características y Tipologías Societarias de las  EMPRESAS INMOBILIARIAS

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Características de las EMPRESAS INMOBILIARIAS
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En este Cuaderno repasamos las características de las empresas inmobiliarias españolas, y centrados en la legislación, las características de las distintas tipologías societarias que pueden adoptar

El tema de las empresas inmobiliarias nos va a ocupar futuros Cuadernos, en cada uno de los cuales pasaremos revista, entre otros, al siguiente temario:

  • Sociedades Anónimas y de de Responsabilidad Limitada, y sus características
  • La Funcionalidad Interna de la Empresa Promotora y los principales parámetros económico financieros
  • Los mercados inmobiliarios, las crisis del sector, la evolución y su futuro.
En este primer Cuaderno, de carácter eminentemente jurídico y centrados en la legislación española, repasamos las características de las empresas inmobiliarias españolas dependiendo de si pretenden cotizar en Bolsa o no

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¿Cómo tributan las INMOBILIARIAS por sus BENEFICIOS? CPI 22

Revisamos la TRIBUTACIÓN de los BENEFICIOS de las PROMOTORAS INMOBILIARIAS

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TRIBUTACIÓN de BENEFICIOS de PROMOTORAS
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En este Cuaderno explicaremos el funcionamiento de los beneficios y pérdidas empresariales de las promociones inmobiliarias, que presenta ciertas singularidades, así como el tratamiento de las amortizaciones

Particularmente complejo es el tema de la fiscalidad de los grupos de sociedades principalmente por la dificultad de la elaboración de sus cuentas anuales consolidadas

En este tema nos limitaremos exclusivamente a dar unas pinceladas sobre su contenido con el objeto de enseñar conceptos al promotor para poder plantear los temas ante profesionales.

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Resumen de los Plazos de Tramitación Urbanística por CCAA CPI 21

Los plazos de aprobación del planeamiento urbanístico  varian por CCAA

Y hay topes máximos tanto en tramitación como en aprobación del planeamiento, gestión y ejecución

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plazos de aprobación urbanística
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Este Cuaderno es un ANEXO del CPI 19, PROYECCIÓN TEMPORAL DE ACTIVIDADES PROMOTORAS

Estos plazos mínimos o máximos influyen en las actividades descritas en el citado Cuaderno referidas a los desarrollos urbanísticos de suelo, así como la prelación entre ellas, es decir las que tienen que estar terminadas antes de poder comenzar estas.

Relacionamos todas las Leyes Autonómicas que detallan estos plazos máximos

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El IVA y la Inversión del Sujeto Pasivo en Inmobiliarias CPI 20

Explicamos los conceptos basicos del aplicación del IVA

Y vemos el caso concreto de la Inversion del Sujeto pasivo en la compra de solares

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Inversion del Sujeto pasivo del IVA
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En el CPI 18 se exponen los conceptos básicos de la fiscalidad del IVA aplicados a los diversos tipos de promociones inmobiliarias en alquiler

Para cerrar el tema exponemos  la aplicación de la inversión del sujeto pasivo en la fiscalidad del IVA aplicado a las promociones inmobiliarias en general.

Este es un novedoso concepto de inversión del sujeto pasivo, introducido recientemente por la ley 2/2012 y modificada por la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, de modifición del Impuesto sobre el Valor Añadido

Y tiene para el promotor inmobiliario unas ventajas considerables desde el punto de vista de las necesidades de financiación.

Así pues en este cuaderno se exponen los conceptos básicos apoyados en unos ejemplos prácticos desarrollados con nuestro software Gestinmo  de análisis de viabilidad.

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