Category Archives: Rentabilidad

36 Rentabilidad y Riesgos de una Promoción Inmobiliaria

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, de 47 pag., más abajo.

En este Cuaderno se trata como medir la rentabilidad de una promoción inmobiliaria, a través del desarrollo de un programa de costes e ingresos y su plasmación en un cash-flow.

Se obtienen las ratios de rentabilidad estática y dinámica (margen de Ventas, ROE, TIR, etc.) correspondientes para determinar la viabilidad de la operación.

Se estima también la determinación de riesgos no puramente económicos de la misma y un análisis de sensibilidad de la rentabilidad obtenida ante posibles cambios en variables estratégicas de la operación

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27 Ejemplo de Viabilidad Económico- Financiera de Cooperativas

CU27

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Cuaderno de 53 páginas.   Vea un Resumen pinchando en la imagen.

Este segundo Cuaderno dedicado a las Cooperativas recoge  una de las principales tareas  del Gestor:

Determinar la viabilidad económica de la cooperativa y sus necesidades de financiación e ingresos de los socios

A fin de poder ofrecer una propuesta viable y suficientemente atractiva como para que éstos se decidan a formar parte dela cooperativa

La promoción tiene como objetivo principal proveer de viviendas a los socios y como accesorios enajenar a terceros los locales comerciales y el excedente de plazas de garajes no consumidas por los socios siempre que la legislación lo permita.

Determinaremos, con ayuda de nuestro programa Gestinmo, y por medio del desarrollo de un ejemplo, el coste de adjudicación resultante, y un Plan de desembolsos de los socios

Se vean también los matices en cuanto a viabilidad económica de las Cooperativas de Vivienda Protegida

 

15 ALQUILER 3: Viabilidad, Rentabilidad y Gestión Patrimonial. Ejemplos

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Cuaderno de 48 paginas.   Vea un Resumen pinchando en la imagen.  

Se trata en este Cuaderno de analizar la Viabilidad Económico Financiera de las Promociones en Arrendamiento en sus múltiples variantes.

 

El Cuaderno es continuación del anterior, donde se desarrollan los diferentes conceptos que se incluyen en un Estudio de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias en Alquiler (EVPA) mostrando sus diferencias mas significativas con las promociones en venta que suponemos sean las que habitualmente maneja el lector y esta parte está dedicada a ejemplos numéricos resueltos con la aplicación del programa informático GESTINMO, en el que se hace mucho hincapié en aclarar las dudas en la aplicación de la cuenta de resultados de la explotación, el cálculo de la rentabilidad dinámica de la misma, no solo la interna (TIR) sino la rentabilidad del accionista y el necesario ajuste financiero que hay que efectuar, en la mayoría de los casos al inicio de la explotación del negocio del alquiler.

Una promoción inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres características fundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta:

  1. Contablemente en el Balance de la empresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones para la venta se registran en el capítulo de Existencias.
  2. Las promociones para alquiler son amortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo son.
  3. Las promociones para alquiler, hasta su terminación no registran ingresos, que solo aparecen a partir de su terminación, conforme se van firmando los correspondientes contratos de alquiler.

 

 

05 FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA. EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

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CU05En este Cuaderno se procede al análisis pormenorizado de la financiación necesaria en una promoción inmobiliaria para venta, con objeto de comparar el sistema de financiación tradicional que se aplicaba con generalidad de las entidades financieras, a las promociones inmobiliarias para su venta, antes del inicio de la crisis inmobiliaria, con la que también se aplicaba en 2006 y 2007, con la “vuelta de tuerca• que supuso que se dio para hacer frente al riesgo de la palpable disminución del número de ventas. Estos resultados se compararan con los, todavía desconocidos, pero previsibles nuevos parámetros, que se aplicaran a partir del 2014 cuando se vayan regularizando la concesión de créditos al sector.

Para hacer este análisis pormenorizado se utiliza el programa informático GESTINMO, que comercializa PRAYDE GESTIÓN aplicado a una promoción inmobiliaria tipo.

De esta forma se ofrece un planteamiento muy fácilmente comprensible que nos permite realizar muchas y variadas alternativas con objeto de conocer en cada una de ellas los fondos propios necesarios así como la financiación tradicional y compararlos con este nuevo modelo que tiene todas las probabilidades de ser la nueva aplicación por parte de las entidades financieras que están alertadas de las malas prácticas de épocas pasadas

 

El Índice abreviado del Cuaderno es:

5.1.- EXPLICANDO EL PASADO Y PREPARANDO EL FUTURO

5.2.- PLANTEAMIENTO GENERAL.

5.2.1.- ACTORES PRINCIPALES DEL EJEMPLO

5.2.2.- RESUMEN DE LAS OPERACIONES REALIZADAS

5.2.3.- INTENCIONES DEL ANÁLISIS

5.3.- EXPOSICIÓN COMPLETA DEL EJEMPLO PRÁCTICO

5.3.1. DATOS GENERALES DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

5.3.2.- PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA OPERACIÓN EN SU CONJUNTO

5.3.2.1.- ESTUDIO DE MERCADO

5.3.2.2.- COMPARACIÓN CON VIVIENDA PROTEGIDA

5.3.2.3.- ESTUDIO ECONÓMICO

5.3.2.4.- FORMALIZACIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.3.3.- NEGOCIACIÓN DE LA FINANCIACIÓN NECESARIA PARA LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.4.- DESARROLLO DE LA PRIMERA FASE. Estudio económico y Pasivo final

5.5- DESARROLLO DE LA SEGUNDA FASE

5.6- TERCERA PARCELA

5.7- PROMOCIÓN DE LA CUARTA PARCELA (VALORSL)

5.7.1.- ESTUDIO DE VIABILIDAD

5.7.2.- CONDICIONES DE FINANCIACIÓN

5.7.3.- PASIVO INICIAL DE VALORSL

5.8.- RIESGOS, DEBILIDADES Y FORTALEZAS DE GESTIÓN

5.8.1.- TIPOLOGÍA SOCIETARIA

5.8.2.- DECISIÓN DE ADQUISICIÓN DEL SOLAR

5.8.3.- IVA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

5.8.4.- PROMOCIÓN POR FASES

5.8.5.- ACABAR LA SEGUNDA PARCELA

5.8.6.- INICIO DE LAS OBRAS EN LA TERCERA PARCELA

5.8.7.- FORTALEZA: ADQUISICIÓN DE LA PARCELA 4

5.9.- CONCLUSIONES Y ADVERTENCIAS DE FUTURO

5.9.1.- ADVERTENCIAS DE QUE VIENE UNA “TORMENTA”

5.9.2.- EL FUTURO DE LA FINANCIACIÓN PARA LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Promoción Inmobiliaria, Análisis, Viabilidad Económico-Financiera, Condiciones de Financiación, Crisis, Estudio Técnico, Estudio de Mercado, Estudio Económico,, Riesgos, Cash-Flow, Promoción por Fases, Opción de Compra y su Fiscalidad, Debilidades y Fortalezas de Gestión, Formas Societarias, Paradigmas del Sector: pasados y futuros, Herramientas de software:, Gestinmo, Inmofase

 

Se trata de echar una vista al pasado con espíritu crítico y no, con la simple intención de recopilar hechos de todos conocidos, para que la nostalgia que pudieran producirnos, se convierta en una enumeración de los errores cometidos por la mayoría de las empresas del sector y poder así, encarar el futuro con mayores garantías de éxito.

Nos hemos basado en la exposición detallada de una operación inmobiliaria (una promoción inmobiliaria de uso residencial, para venta, que se adquiere por compraventa un solar) ficticia, pero perfectamente posible en la época, para poder concretar las necesidades de financiación que se requerían en su momento y en el actual, y para analizar las decisiones de gestión que se toman para la ejecución de esa operación, así como sus debilidades y fortalezas

También se establecen hipótesis sobre algunos modelos que en nuestra opinión se aplicaran para financiar ese tipo de promociones en el futuro

 

04b EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO

Este Cuaderno, en formato PDF, se haya disponible unicamente para su adquisicion en Cuadernos de Adquisicion individual

CU04bSe trata de fijar el concepto de edificabilidad par,a una vez asumido en su totalidad, incardinarlo con el de aprovechamiento urbanístico del que es uno de sus componentes, operación que se llevara a cabo en un Cuaderno de próxima aparición.

Por su tamaño, este Cuaderno se divide en 2 partes:

En una primera parte, ya publicada, se introdujo al lector en unas breves ideas sobre las diversas situaciones en las que se puede encontrar un suelo, la legislación autonómica sobre suelo y urbanismo y la clasificación y calificación de un suelo y también sobre la visión del suelo desde el punto de vista registral y catastral

En esta segunda parte, ya centradas estas ideas, se desarrolla el concepto de edificabilidad y su relación con la densidad de viviendas y con la ocupación máxima de suelo por la planta baja de una edificación.

Se señalan especialmente las superficies computables que se manejan como complemento al Cuaderno nº 3, tanto en lo que respecta a la edificación como al suelo de un determinado sector urbanístico.

Todos estos temas se aclaran con numerosos ejemplos prácticos.

El texto se cierra con el desarrollo del concepto de Precio de Repercusión de un suelo y su utilización en el mercado inmobiliario de suelo.

El Índice abreviado del Cuaderno es:

4.4.- CONCEPTO DE EDIFICABILIDAD

4.4.1.- ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD

4.4.2.- EDIFICABILIDAD BRUTA DE UN TERRENO

4.4.3.- EDIFICABILIDAD NETA

4.4.4.- SUPERFICIES COMPUTABLES

4.4.5.- SUPERFICIES NO COMPUTABLES

4.5.- LA EDIFICABILIDAD Y LA DENSIDAD

4.6.- EDIFICABILIDAD, OCUPACIÓN MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN Y NÚMERO MÁXIMO DE PLANTAS

4.7.- TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS Y CONSUMO DE SUELO

4.8.- CASO ESPECÍFICO DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES

4.9.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA SOBRE UN TERRENO

4.9.1.- FICHA URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN UN SECTOR URBANÍSTICO

4.9.2.- FICHA URBANÍSTICA DE UNA PARCELA EDIFICABLE

4.9.3.- CEDULA URBANÍSTICA

4.10.- PRECIO DE REPERCUSIÓN DE UN SUELO

4.10.1.- VALOR Y PRECIO DE UN SUELO

4.10.2.- LA REPERCUSIÓN DEL SUELO EN MERCADOS INTERVENIDOS

4.10.2.1- LEGISLACIÓN ESTATAL

4.10.2.2- LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

 

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Edificabilidad Bruta y Neta, Suelo, Normativa Autonómica Superficies Computables y NO Computables, Densidad, Ocupación Máxima, Áticos, Retranqueo, Tipologías: Viviendas Unifamiliares, Adosados, Pareados, etc., Ficha Urbanística, Cedula urbanística, Precio de Repercusión, Norma ECO, Valor de Mercado, Valor Hipotecario, Vivienda de Protección Pública, Limitaciones de Valor

La edificabilidad de un terreno incluido en un ámbito de actuación urbanística se define como los m2 de construcción que el planeamiento urbanístico permite realizar como máximo en ese determinado suelo.

La edificabilidad de un suelo se conoce también como el techo de construcción que se puede realizar en el mismo.

Es decir, para una parcela de terreno, por ejemplo, son dos los conceptos diferentes de m2 que entran en esa definición

a) El m2 de suelo, como superficie contenida dentro de los lindes de una parcela.

b) El m2 construible o de techo, que son los m2 de construcción del uso de la parcela, considerándose como tales los construidos y computables según el Planeamiento aprobado o las Ordenanzas Municipales de aplicación