All posts by jfcaparros

46. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PUBLICA (VPP). Conceptos Básicos

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 37 pag., más abajo.

 

 

El objetivo de este CPI es introducir al lector en los conceptos básicos generales de las Promociones de Viviendas con Protección Pública, en espera de las adaptaciones autonómicas al Nuevo Plan de Vivienda 2018-2021.

También servirá como introducción a un futuro CPI, donde desarrollaremos esa normativa autonómica una vez adaptada al nuevo Plan

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

Continue reading… →

45. Rehabilitación de edificios. Viabilidad Económico-Financiera

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 61 pag., más abajo.

 

En esta tercera parte de la rehabilitación de Edificios, tratamos :

 

  1. Planteamiento económico financiero
  2. Los estudios previos necesarios, presupuestos, la tesorería y el cash-flow. Y la financiación
  3. Los Ratios de rentabilidad, estática y dinámica.
  4. Las estrategias de rentabilidad, reparto de fondos propios y ajenos, dividendos, etc., que definen el Plan de Negocio

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

Continue reading… →

44. REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 2. Valoración, Contratos y Fiscalidad

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 49 pag., más abajo.

 

 

En esta segunda parte de la rehabilitación de Edificios, tratamos los temas:

  1. Valoración de Edificios a Rehabilitar
  2. La formalización jurídica de los contratos de adquisición de un edificio para su rehabilitación. Y de las obras de rehabilitación a ejecutar por un contratista.
  3. El concepto fiscal de obras de rehabilitación y la tributación de las promociones de edificio para su rehabilitación y su posterior comercialización.

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

Continue reading… →

43. REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 1. Conceptos Básicos y Estrategias

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 50 pag., más abajo.

En este CPI, y en los que le van a seguir, vamos a analizar con detalle las obras de rehabilitación de edificios, que es una de las políticas estrella del gobierno actual del PP

En este primer CPI consideraremos que un promotor desde la adquisición del edificio tiene que tener claro el concepto pues la fiscalidad le impone unas condiciones mínimas que tiene que cumplir para entrar en el concepto de rehabilitación que es fiscalmente le favorece y en el texto se explican cuales son estas condiciones y cuáles son los beneficios fiscales que le acompañan desde dicho momento.

El programa de estos CPI será:

1ª Parte. – Conceptos básicos y marco legal.

2ª Parte. – Calculo del Valor del edificio para rehabilitar y fiscalidad

3º Parte. – Viabilidad Económico Financiera de Promociones en Rehabilitación

4ª Parte. – Rehabilitación Protegida

Continue reading… →

42. El Derecho de Superficie en un Solar

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 43 pag., más abajo.

Se explica el marco legal y el tratamiento fiscal del derecho de superficie, que también es un derecho real de construir en finca ajena en la que puede o no existir una edificación.

La diferencia fundamental con el derecho de vuelo es que, lo edificado es de propiedad temporal, hasta que transcurra el plazo fijado, en que pasa a ser del dueño del suelo. Es frecuente en los Ayuntamientos, para VPP y también, pero con menos frecuencia los particulares.

Se señalan las dificultades que entrañan las promociones inmobiliarias con este tipo de cargas. Y también de la valoración de estos derechos para que el promotor pueda obtener préstamos hipotecarios

Se incluyen diversos ejemplos practicos

Continue reading… →

41. Valoración de Edificios por los Métodos de Coste y de Rentas

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 38 pag., más abajo.

En este CPI vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Coste para valorar edificios ya terminados, calculando sus valores de reemplazamiento bruto y neto para introducir el criterio de antigüedad del edificio.

Y también vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Rentas para valorar edificios que se encuentran en alquiler

Nos concentraremos en la Norma de valoración del Mercado Hipotecario, ECO 805/2003 pero también serán tratadas brevemente las normas sobre Valoración Catastral y las contenidas en el texto refundido de la Ley del Suelo y su reglamento de Valoración, para que sirvan de apoyo a la anterior.

La valoración del suelo ya se ha determinado por el Método Residual contenido en la misma norma ECO y ya ha sido objeto de un anterior CPI.

El texto finaliza con ejemplos prácticos.

Continue reading… →

40. Adquisición del Derecho de Vuelo y Subvuelo en un Edificio

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Los suscriptores acceden al Texto completo, de 36 pag., más abajo.

Se explican los conceptos jurídicos, el marco legal vigente y el tratamiento fiscal de un derecho real como es el derecho de vuelo y subvuelo, que el promotor inmobiliario se puede encontrar en el ejercicio de su actividad.

Es frecuente encontrarlo en promociones urbanas de cierta antigüedad en las que el dueño, se reservó el derecho de elevar una o varias plantas sobre la edificación existente y, el promotor interesado puede adquirir este derecho de vuelo del dueño que, pueden no ser ninguno de los actuales propietarios

El texto también se ocupa de señalar las dificultades que entraña las promociones inmobiliarias con este tipo de cargas.

Y también de la valoración de estos derechos para que el promotor o sus compradores pueda obtener préstamos hipotecarios

Continue reading… →

39. Régimen de Propiedad Horizontal en Edificios

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, de 45 pag., más abajo.

Hay 2 documentos básicos para conseguir la titulación de una promoción inmobiliaria: la Declaración de Obra Nueva, Común para toda clase de edificios y, si es el caso, el Régimen de Propiedad Horizontal.

Este último, resulta muy conveniente que su implantación la haga el promotor, en Edificios y Complejos Inmobiliarios.

Revisamos la Ley de Propiedad Horizontal, para conocer al procedimiento a seguir y desarrollamos amplias consideraciones prácticas y ejemplos para el promotor, con especial atención al establecimiento de las cuotas de copropiedad, con ejemplos prácticos de aplicación para que el lector pueda penetrar en su esencia y actuar en consecuencia.

Continue reading… →

38. Balance y Solvencia de las Empresas Inmobiliarias

Vea un Resumen de 64 pag., pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, más abajo.

En este CPI se estudian globalmente las cuentas de las empresas inmobiliarias, su marco legal, la extensión del ejercicio económico y las obligaciones que a efectos contables tienen los administradores.

Se plantea también la rentabilidad y la solvencia de la empresa, preparando el análisis económico financiero de la misma con objeto de llegar a su valoración contable y de mercado. Para terminar, se estudia la adquisición de empresas y activos empresariales y su fiscalidad.

Se incluyen numerosos ejemplos explicativos

Continue reading… →

37 Sociedades de Resp. Limitada. Características y Funcionamiento

Vea un Resumen de 33 pag., pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, más abajo.

En este Cuaderno se trata el tema de las Sociedades de Responsabilidad Limitada, ocupándonos exclusivamente de su constitución y funcionamiento, sin planearnos la problemática jurídica de las consecuencia de un mal funcionamiento: acciones de responsabilidad o de impugnación de acuerdos sociales, separación y exclusión de socios ni los procesos de disolución y liquidación de sociedades anónimas que serán objeto de futuros Cuadernos.

Como ya sabemos el marco legal es la Ley de Sociedades de Capital y en cuanto al presupuesto de describir su constitución y su operativa es seguir a pie juntillas el texto refundido consolidado a 21 de julio que será que nos referiremos en lo que sigue, sin más comentarios.

Establecemos comparativas con las Sociedades Anónimas, ya tratadas en un CPI anterior

Continue reading… →

36 Rentabilidad y Riesgos de una Promoción Inmobiliaria

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, de 47 pag., más abajo.

En este Cuaderno se trata como medir la rentabilidad de una promoción inmobiliaria, a través del desarrollo de un programa de costes e ingresos y su plasmación en un cash-flow.

Se obtienen las ratios de rentabilidad estática y dinámica (margen de Ventas, ROE, TIR, etc.) correspondientes para determinar la viabilidad de la operación.

Se estima también la determinación de riesgos no puramente económicos de la misma y un análisis de sensibilidad de la rentabilidad obtenida ante posibles cambios en variables estratégicas de la operación

Continue reading… →

35 Documentación para Entrega de Vivienda Nueva

Vea un Resumen pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, de 32 pag., más abajo.

Tanto la promoción de viviendas como los usuarios y consumidores de las mismas están protegidos por un marco legal que se explicita en el texto.

Este CPI trata de la documentación que el promotor debe recopilar de los distintos agentes que intervienen en la edificación y que está obligado a presentar al consumidor para:

  1. Entregar la vivienda terminada de manera que se pueda escriturar
  2. Formalizar el contrato de compraventa en escritura publica

Dado que las competencias en materia de vivienda están transferidas a las CCAA, muchas de ellas han establecido Leyes de la Vivienda propias que igualmente se recogen en el texto en las materias que se tratan en este Cuaderno

Tambien se comenta el percibo de cantidades a cuenta antes de la entrega de las viviendas según la ultima Ley de 2015.

Continue reading… →