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49 Condiciones Suspensiva y Resolutoria en la Compraventa de Inmuebles

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Se van a tratar las dos condiciones que, habitualmente se introducen en los contratos: Suspensiva y Resolutoria.

Para ello introducimos los conceptos jurídicos previos, clave para entender las dos condiciones: la obligación y sus tipos y la condición y sus clases

También veremos, sus efectos y los aplicaremos a resolver los problemas de redacción de estas condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como aprenderemos a salvar las diferencias fiscales entre ambas condiciones.

Se trata de un texto eminentemente jurídico, en el que trataremos de explicar de forma sencilla y clara, los fundamentos de la condición suspensiva y de la condición resolutoria, mostrando al promotor de una forma práctica cuáles son sus diferencias y cuales los requisitos para ejercitar la acción resolutoria.

Se harán diversos ejercicios prácticos sobre el tema

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48 Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

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El texto de este CPI, es el resumen de la Política estatal de Vivienda para el periodo 2018 – 2021. contenido en el RD 106/2018, de 9 de marzo.

Este decreto deja la financiación de las Viviendas Protegidas en manos de las CCAA  y, por primera vez, se incluyen ayudas directas al promotor inmobiliario en dos tipologías de promociones de vivienda: viviendas normales en arrendamiento  y vivienda para mayores de 65 años. En residencias, también en arrendamiento , con ciertas condiciones.

También son objeto de estudio las ayudas a clientes de las referidas promociones.

Por último se explicarán las actuaciones subvencionables a que tiene derecho el promotor inmobiliario como propietario de edificios terminados antes de 1996, para adaptarlos, si fuera necesario, a las normativas en vigor.

Todo ello con diversos ejemplos y comentarios

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47 Plan de Negocio de Activos en Renta

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En este Cuaderno DETALLAMOS EL Plan de Negocio de Activos Inmobiliarios en renta, desde el punto de vista de:

 

  • Descripción básica de plan de negocio y parámetros de rentabilidad dinámica
  • Definición de activos, valoraciones y cargas
  • Descripción física de los mismos
  • Costes e Ingresos
  • Determinación de Cuadros de explotación y resultados económicos financieros de renta, unitaria y global

Todo ello, con ejemplos explicativos

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46. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PUBLICA (VPP). Conceptos Básicos

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El objetivo de este CPI es introducir al lector en los conceptos básicos generales de las Promociones de Viviendas con Protección Pública, en espera de las adaptaciones autonómicas al Nuevo Plan de Vivienda 2018-2021.

También servirá como introducción a un futuro CPI, donde desarrollaremos esa normativa autonómica una vez adaptada al nuevo Plan

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

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45. Rehabilitación de edificios. Viabilidad Económico-Financiera

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En esta tercera parte de la rehabilitación de Edificios, tratamos :

 

  1. Planteamiento económico financiero
  2. Los estudios previos necesarios, presupuestos, la tesorería y el cash-flow. Y la financiación
  3. Los Ratios de rentabilidad, estática y dinámica.
  4. Las estrategias de rentabilidad, reparto de fondos propios y ajenos, dividendos, etc., que definen el Plan de Negocio

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

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44. REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 2. Valoración, Contratos y Fiscalidad

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En esta segunda parte de la rehabilitación de Edificios, tratamos los temas:

  1. Valoración de Edificios a Rehabilitar
  2. La formalización jurídica de los contratos de adquisición de un edificio para su rehabilitación. Y de las obras de rehabilitación a ejecutar por un contratista.
  3. El concepto fiscal de obras de rehabilitación y la tributación de las promociones de edificio para su rehabilitación y su posterior comercialización.

Todo ello, con numerosos ejemplos explicativos

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43. REHABILITACIÓN de EDIFICIOS 1. Conceptos Básicos y Estrategias

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En este CPI, y en los que le van a seguir, vamos a analizar con detalle las obras de rehabilitación de edificios, que es una de las políticas estrella del gobierno actual del PP

En este primer CPI consideraremos que un promotor desde la adquisición del edificio tiene que tener claro el concepto pues la fiscalidad le impone unas condiciones mínimas que tiene que cumplir para entrar en el concepto de rehabilitación que es fiscalmente le favorece y en el texto se explican cuales son estas condiciones y cuáles son los beneficios fiscales que le acompañan desde dicho momento.

El programa de estos CPI será:

1ª Parte. – Conceptos básicos y marco legal.

2ª Parte. – Calculo del Valor del edificio para rehabilitar y fiscalidad

3º Parte. – Viabilidad Económico Financiera de Promociones en Rehabilitación

4ª Parte. – Rehabilitación Protegida

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42. El Derecho de Superficie en un Solar

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Se explica el marco legal y el tratamiento fiscal del derecho de superficie, que también es un derecho real de construir en finca ajena en la que puede o no existir una edificación.

La diferencia fundamental con el derecho de vuelo es que, lo edificado es de propiedad temporal, hasta que transcurra el plazo fijado, en que pasa a ser del dueño del suelo. Es frecuente en los Ayuntamientos, para VPP y también, pero con menos frecuencia los particulares.

Se señalan las dificultades que entrañan las promociones inmobiliarias con este tipo de cargas. Y también de la valoración de estos derechos para que el promotor pueda obtener préstamos hipotecarios

Se incluyen diversos ejemplos practicos

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41. Valoración de Edificios por los Métodos de Coste y de Rentas

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En este CPI vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Coste para valorar edificios ya terminados, calculando sus valores de reemplazamiento bruto y neto para introducir el criterio de antigüedad del edificio.

Y también vamos a analizar con detalle el procedimiento conocido como Método del Rentas para valorar edificios que se encuentran en alquiler

Nos concentraremos en la Norma de valoración del Mercado Hipotecario, ECO 805/2003 pero también serán tratadas brevemente las normas sobre Valoración Catastral y las contenidas en el texto refundido de la Ley del Suelo y su reglamento de Valoración, para que sirvan de apoyo a la anterior.

La valoración del suelo ya se ha determinado por el Método Residual contenido en la misma norma ECO y ya ha sido objeto de un anterior CPI.

El texto finaliza con ejemplos prácticos.

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40. Adquisición del Derecho de Vuelo y Subvuelo en un Edificio

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Se explican los conceptos jurídicos, el marco legal vigente y el tratamiento fiscal de un derecho real como es el derecho de vuelo y subvuelo, que el promotor inmobiliario se puede encontrar en el ejercicio de su actividad.

Es frecuente encontrarlo en promociones urbanas de cierta antigüedad en las que el dueño, se reservó el derecho de elevar una o varias plantas sobre la edificación existente y, el promotor interesado puede adquirir este derecho de vuelo del dueño que, pueden no ser ninguno de los actuales propietarios

El texto también se ocupa de señalar las dificultades que entraña las promociones inmobiliarias con este tipo de cargas.

Y también de la valoración de estos derechos para que el promotor o sus compradores pueda obtener préstamos hipotecarios

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39. Régimen de Propiedad Horizontal en Edificios

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Hay 2 documentos básicos para conseguir la titulación de una promoción inmobiliaria: la Declaración de Obra Nueva, Común para toda clase de edificios y, si es el caso, el Régimen de Propiedad Horizontal.

Este último, resulta muy conveniente que su implantación la haga el promotor, en Edificios y Complejos Inmobiliarios.

Revisamos la Ley de Propiedad Horizontal, para conocer al procedimiento a seguir y desarrollamos amplias consideraciones prácticas y ejemplos para el promotor, con especial atención al establecimiento de las cuotas de copropiedad, con ejemplos prácticos de aplicación para que el lector pueda penetrar en su esencia y actuar en consecuencia.

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38. Balance y Solvencia de las Empresas Inmobiliarias

Vea un Resumen de 64 pag., pinchando en la imagen.  Se accede al Texto completo, más abajo.

En este CPI se estudian globalmente las cuentas de las empresas inmobiliarias, su marco legal, la extensión del ejercicio económico y las obligaciones que a efectos contables tienen los administradores.

Se plantea también la rentabilidad y la solvencia de la empresa, preparando el análisis económico financiero de la misma con objeto de llegar a su valoración contable y de mercado. Para terminar, se estudia la adquisición de empresas y activos empresariales y su fiscalidad.

Se incluyen numerosos ejemplos explicativos

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