¿Cómo Transformar suelo rural en urbanizable?. CPI 78

Transformación de suelo rural en urbanizable

Transformar suelo rural en urbanizable es uno de los trabajos más complicados que puede llevar a cabo un profesional inmobiliario.

Se trata de explicitar al promotor los temas que tiene que tratar, lo que tiene que tener en cuenta y los problemas que se puede encontrar, y darle una vía para solucionarlos

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En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Por ello, cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

Así, se puede acceder a ellos, bien por suscripción o adquirir por números individuales   sin ser suscriptor

Y le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo le sea útil.

Es una labor dificil del promotor inmobiliario

Haremos referencia otros CPI ya publicados cómo los conceptos básicos de urbanismo, las servidumbres, el encaje de la edificabilidad. Veremos casos concretos de transformar suelo rural en urbanizable y algún ejemplo numérico. Nuestra visión, como siempre, es la del promotor inmobiliario y no pretendemos entrar en terrenos de diseño arquitectónico o urbanístico.

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¿Qué Servidumbres con el Dominio Público tiene una Edificación?. CPI 77

El Dominio Público y sus Servidumbres en las Edificaciones

El dominio público y sus servidumbres nos afectan como promotores durante el desarrollo de suelo, ya que se establecen unas distancias mínimas a edificaciones que tenemos que respetar.

La definición y el encaje de la edificación concreta dentro del solar (o parcela) se ve afectada por estas servidumbres y zonas de dominio público.

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CU77 Dominio Publico y Servidumbres

En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Por ello, cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

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El Dominio Público y sus Servidumbres en las Edificaciones

Esto lo tenemos que conocer  a la hora de evaluar la viabilidad de un desarrollo o una promoción. Veremos:

  • las limitaciones que imponen infraestructuras como Carreteras o ferrocarriles
  • y zonas de dominio público, como las costas  el dominio público hidráulico

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¿Cómo es la legislación del Libro del Edificio en las CCAA?. CPI 76

El Libro del Edificio en las CCAA

Vamos a explicar el contenido del Libro del edificio que, aunque no es de la responsabilidad del promotor, éste tiene la obligación de conocer su contenido y aplicaciones prácticas y veremos la regulación de las comunidades autónomas que tienen esta materia dentro de su competencia exclusiva

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En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Por ello, cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

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El Libro del Edificio en las CCAA

Repasamos todas las CCAA determinando cuáles de ellas tienen legislación específica y detallándola

Hacemos enlaces a la normativa de condiciones mínima de habitabilidad porque, por su especificidad para cada CCAA y su tamaño, harían muy engorrosa la transcripción de dicha legislación

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¿Cómo tratar los impuestos ICIO y Plusvalía (IVTNU) de una Promoción Inmobiliaria?. CPI 75

Los Impuestos ICIO y Plusvalía (IVTNU) en una Promoción Inmobiliaria

Vamos a analizar los impuestos locales, que los Ayuntamientos giran a los promotores inmobiliarios y que se pueden imputar a cada promoción en concreto

En este segundo CPI nos dedicaremos a los impuestos para la ejecución del edificio y en la transmisión de las viviendas o locales; ICIO e IVTNU 

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En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Por ello, cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

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Los Impuestos ICIO y Plusvalía (IVTNU) en una Promoción Inmobiliaria

En un anterior CPI vimos los impuestos consecuencia de la propiedad y de la actividad económica; IBI e IAE

En ambos casos revisaremos  las condiciones de cada impuesto, bases, cuotas, bonificaciones y cálculo de ejemplos concretos, en base a la Ley de haciendas Locales y a las Ordenanzas municipales correspondientes

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¿Cuáles son los Gastos Generales y el Beneficio del Promotor Inmobiliario? CPI 74

Gastos Generales y Beneficio Promotor Inmobiliario

En algunas operaciones inmobiliarias, como las ayudas al alquiler del promotor inmobiliario o en el caso de las valoraciones por el método residual estático, se obliga al promotor a cuantificar sus gastos generales y el beneficio industrial de su actividad

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Gastos Generales y Beneficio Promotor Inmobiliario

Este cuaderno trata de explicar y aclarar estos conceptos, que no debemos confundir con los gastos generales y beneficio industrial de la obra de edificación; ya que estos últimos corresponden al constructor y van incluidos dentro del coste total de la obra, en el total del presupuesto de ejecución por contrata, y nuestro interés siempre es detallar los costes del promotor inmobiliario

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¿Cómo preparar una presentación para inversores en una Promoción Inmobiliaria?. CPI 73

Portfolio para Inversores en una Promoción Inmobiliaria

Un profesional inmobiliario detecta una posible promoción a desarrollar en un cierto solar o terreno y debe recopilar toda la información necesaria, visual y documental, para hacer dicha inversión atractiva, bien al Consejo de administración de su empresa, bien a inversores externos que se requieran para financiar total o parcialmente la misma

CU73 Portfolio de Inversores
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Portfolio para Inversores en una Promoción Inmobiliaria

Este cuaderno pretende establecer qué documentos, información y forma de presentación son los más convenientes para convencer a los inversores de la bondad de la promoción futura a desarrollar

Aportaremos, en su caso, la información necesaria para hacer atractiva la inversión, pero no tan exhaustiva como para no ser necesarios como gestores

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¿Cómo son los impuestos IBI e IAE en una Promoción Inmobiliaria?. CPI 72

Los Impuestos IBI e IAE en una Promoción Inmobiliaria

Vamos a analizar los impuestos locales, que los Ayuntamientos giran a los promotores inmobiliarios y que se pueden imputar a cada promoción en concreto

En este primer CPI nos dedicaremos a los impuestos consecuencia de la propiedad y de la actividad económica; IBI e IAE

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Los Impuestos IBI e IAE en una Promoción Inmobiliaria

En consecuencia, un siguiente CPI nos dedicaremos a los otros impuestos, para la ejecución del edificio y en la transmisión de las viviendas o locales; ICIO e IVTNU 

En ambos casos revisaremos  las condiciones de cada impuesto, bases, cuotas, bonificaciones y cálculo de ejemplos concretos, en base a la Ley de haciendas Locales y a las Ordenanzas municipales correspondientes

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Legislación Autonómica sobre Habitabilidad y su Cédula CPI 71

Legislación Autonómica sobre Habitabilidad

Veremos la obligación de obtener la cédula de habitabilidad de los edificios de viviendas

Repasamos la legislación de las comunidades autónomas en esta materia  

Y también la Legislación Autonómica sobre Habitabilidad, que recoge las condiciones básicas mínimas de los edificios destinados a vivienda

CU 71 Cedula Habitabilidad
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Abrimos un nuevo tema en cuanto a la legislación autonómica de diversos aspectos del proceso promotor, que iremos completando en próximos Cuadernos

Repasamos todas las CCAA determinando cuáles de ellas tienen legislación específica y detallándola

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Conceptos Básicos de Urbanismo CPI 70

Vamos a explicar someramente los conceptos básicos de Urbanismo que un promotor inmobiliario debe conocer. Este Cuaderno está orientado a las necesidades del promotor, que se limitan a

  • estudiar la documentación urbanística
  • actuar en función de las dudas que le crea
  • encargar a un profesional la redacción de los instrumentos de planeamiento correspondiente



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Al revisar los Conceptos Básicos de Urbanismo, citaremos la legislación nacional y de las CCAA y revisaremos conceptos como la clasificación y calificación de un suelo, la edificabilidad y sus tipos, el aprovechamiento urbanístico, las cesiones obligatorias, los instrumentos de planeamiento (PGOU, Planes parciales y otros) y los sistemas de ejecución (Juntas de Compensación, urbanizador privado)

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¿Qué Garantias debe aportar el Promotor Inmobiliario? CPI 69

Veremos las Garantias debe aportar el Promotor Inmobiliario y las Responsabilidades legales que tiene

de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y del Código Civil

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Entre las Garantias debe aportar el Promotor Inmobiliario veremos Seguros anuales y decenales, avales por cantidades entregadas a cuenta, con ejemplos prácticos

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El Concurso de Acreedores en las Empresas Inmobiliarias CPI 68

Las Empresas Inmobiliarias deben conocer la mecánica del Concurso de Acreedores

De acuerdo con el nuevo Texto Refundido de la Ley Concursal RDL 1/2020, de 5 de mayo, en previsión de necesitarlo para resolver eventuales problemas de liquidez o solvencia

Concurso de Acreedores
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Veremos la documentación a aportar,  plazos del procedimiento y para la impugnación de los autos, informes y acuerdos de los administradores concursales

Se usan diversos casos reales de la anterior crisis de 2008, que ayudan a entender la complejidad de este problema.

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¿Qué Contratos hay en una Promoción inmobiliaria? CPI 67

Los Contratos que utiliza una Promoción inmobiliaria los debe conocer el promotor

En anterior CPI ya  hemos detallado los Contratos que utiliza una Promoción inmobiliaria siendo los más importantes: adquisición del suelo y el de ejecución de obras, pero aquí pretendemos dar una visión global tanto de estos  como de todos los demás, que no son pocos

CU67 Contratos Inmobiliarios
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Le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo le sea útil. Se desarrollan los contratos con técnicos y profesionales y los relacionados con la venta, complementa otros CPI como

02 Adquisición De Un Solar En Aportación. Modalidades

30 La Comercialización De Vivienda Nueva

50 Contrato De Arras Y Otros Preparatorios De La Compraventa

59 El Contrato De Ejecución De Obras

16 El Promotor Inmobiliario. Concepto, Derechos Y Obligaciones

58 Negociación Y Tramitación De Un Préstamo Hipotecario

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