Modulos Adicionales

 

InmoExterior.

exteriorInmoExterior en PDF

Analiza una promoción en el Extranjero y permite introducir la situación real de cualquier pais, en cuanto a moneda, fiscalidad y formas de financiación

 

InmoExterior es un módulo adicional a Gestinmo que permite introducir los condicionantes reales de un cierto pais

SE tiene en cuenta la moneda, fiscalidad y formas de financiación, a fin de poder realizar un estudio de viabilidad concordante con esa situación, y poder continuar el estudio de viabilidad de dicha promoción con Gestinmo.

Cuando se va a acometer una operación inmobiliaria en el extranjero, previamente a estudiar la viabilidad de una operación, y tomada la decisión de la adquisición del solar y, en definitiva, del comienzo de la operación, debemos centrarnos en el entorno legal y fiscal donde se efectue la operación

Con este nuevo modulo de Gestinmo podemos indicar el pais en el que se ubica la operación, y la moneda a aplicar y su tipo de cambio con respecto al Euro

Se pueden elegir 3 opciones distintas

  • Un estudio de España, con datos en Euros. Esto sirve para abrir un estudio ya existente, del que queramos utilizar ciertos datos y transformarlo en un estudio para el pais correspondiente.
  • Un estudio en el extranjero, con datos en Euros
  • Un estudio en el extranjero, con datos en la moneda local elegida

En cualquiera de estos casos, podremos ver indistintamente los resultados de Gestinmo en la moneda que elijamos: Euros o moneda local; tanto Ver, como Imprimir como Exportar.

El modulo tiene en cuenta que se deben introducir datos referentes a

  • Fiscalidad del pais. Los datos se introducen en el apartado A) de la pantalla “Datos” y se refieren principalmente al posible Impuesto al Comercio (equivalente a nuestro IVA)
  • Titulación: Costes e Impuestos
  • Ingresos: Creditos subrogables o no

Aprenda InmoExterior en 5 minutos

INTRODUCIR LOS DATOS DE UBICACIÓN MONETARIA, LEGAL Y FINANCIERA    

  • Pais, uso, régimen, moneda y tipo de cambio con el Euro
  • Impuestos al comercio (IVA) y si son gasto o no (A la compra de bienes, a la venta de productos especifico para viviendas)
  • Impuestos y gastos por adquisición de solar (TPO) y de titulación de unidades creadas
  • Impuestos por la contratación de profesionales (IRPF)
  • Impuestos locales
  • Impuestos al beneficio (I. Sociedades)
  • Costes de legalización y titulación
  • Ingresos del comprador, en función de la financiación. Si hay crédito subrogable o no

GUARDAR EL ESTUDIO Y RELLENAR EL RESTO DE DATOS ESTIMADOS

  • Se guarda el estudio, que será legible por Gestinmo
  • Asi tendremos los datos de ubicación: moneda, impuestos, forma de ingreso, etc
  • Se cerrara el modulo y se trabajara posteriormente con Gestinmo

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InmoFase.

Pe-Fa01-DatosInmoFase     en PDF

Estudio Conjunto de Promociones por Fases, uniendo hasta 10 estudios de Gestinmo y de InmoSuelo y obteniendo Cash-Flow conjunto

  • Enlaza estudios realizados por Gestinmo
  • Puede partir de un estudio de suelo, de InmoSuelo
  • Combina distintas tipologias (Viv. Libre, Oficinas, Alquiler, VPO, etc.)
  • Optimiza las necesidades de una fase con los excesos de tesoreria de la anterior

Resuelve 4 tipos de problemas básicos

  • Las Promociones Inmobiliarias a desarrollar por fases.
  • Las Promociones Inmobiliarias Complejas, que implican el desarrollo conjunto de distintos tipos de productos inmobiliarios
  • La Tesorería Global de una empresa, como consecuencia del desarrollo de varias Promociones, de forma simultanea, aunque desfasadas en el tiempo
  • Generar Promociones (Gestinmo) a partir de la Edificabilidad obtenida con estudios de Suelo (InmoSuelo)

Como trabaja InmoFase

Para cada fase se introduce como dato el solape (en meses) de su inicio respecto de la fase anterior, calculando el programa de forma automática el mes y año de la decisión tomada.

Lógicamente no sabemos, a priori, cual es el solape que optimiza la solución, y en consecuencia deberemos realizar varias hipótesis variando este dato, hasta que obtengamos la solución más idónea.

Este faseado, como hemos indicado, puede ser necesario por diversas causas:

  • laminar los ritmos de inversión, principalmente en lo relativo a la construcción
  • procurar la adaptación de las necesidades financieras a sus posibilidades reales de obtención
  • volcar los excesos de tesorería obtenidos en cada fase para su utilización en la siguiente fase

Esa diversidad hace que no puedan establecerse reglas de funcionamiento, aunque, en principio, es conveniente procurar el cumplimiento de los siguientes objetivos (aunque obviamente pueden no poder cumplirse simultáneamente siempre)

  • Continuidad en el ritmo de obras
  • Continuidad en el ritmo de ventas
  • Optimizacion de la tesoreria conjunta

Realizado este proceso, en cada hipótesis, INMOFASE  facilita como resultado un cash – flow conjunto que permite establecer el numero de fases y los desfases entre ellas que optimizan la solución.

INMOFASE  es un utilisima herramienta en el caso del estudio de promociones que se dilatan en el tiempo mas allá de los 36 meses que contempla GESTINMO. En estos casos, suele ser habitual acometer la promoción por fases; es decir dar comienzo a la obra y comercialización de una parte de la promoción (un bloque, unas manzanas de viviendas unifamiliares, etc.) y no comenzar el resto hasta que las anteriores tareas estén avanzadas.

Con ello, los flujos positivos de caja que produce una fase a partir de un cierto momento se reinvierten en la siguiente, dando comienzo a la misma en un cierto mes, por lo que los flujos de caja de cada fase se “solapan” compensándose los déficits iniciales de la segunda con los superávits de la primera.

A efectos prácticos, se tratará de realizar hasta 10 estudios distintos, pero interrelacionados, correspondiendo cada uno de éstos a cada una de las fases en que se divida la promoción, repartiendo el coste del solar en la forma que se convenga, solapando los flujos de caja y sumándolos

Los estudios económicos, una vez repartido el coste del solar, son, en principio, independientes, aunque se obtiene un Presupuesto de Gastos

Qué datos se necesitan?

Pe-Fa01-Datos

  • Si se trata de fases reales o es una simple agrupación de estudios independientes. (En el primer caso los pagos relativos a  la adquisición de solar se tratan de forma distinta, porque se supone que todo el solar se desembolsa en la primera fase)
  • La identificación de los estudios de Gestinmo que componen cada fase (nombre, versión y  Mes y Año de comienzo de cada fase)
  • El total de la operación en cuanto a importe de solar, superficies y unidades
  • La parte imputable a cada fase ( a partir del numero de unidades se calcula la superficie)

Qué resultados de obtienen?

Flujo de Caja Conjunto

  • Idéntico al flujo de caja de Gestinmo salvo que el total de meses es variable
  • Graficos Conjuntos

CurPe-Fa02-STFvas de saldo acumulado de tesorería,  del conjunto

  • Plan de Etapas de las fases
  • Desglose de Costes conjunto

Presupuesto conjunto

  • Presupuesto Conjunto. de gastos
  • Estructura de ventas de cada fase
  • Ratios: Margen bruto, BAII, BAI
  • Márgenes unitarios detallados de cada fase

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InmoSensi.

InmoSensi     en PDF 

Análisis de Sensibilidad de variables estratégicas, a partir de un estudio de Gestinmo o de InmoSuelo

Este módulo de Gestinmo y de InmoSuelo realiza un Análisis de Sensibilidad de un estudio inmobiliario, partiendo de variaciones de sus parámetros estratégicos y obteniendo las variaciones producidas en su rentabilidad

Se trata de responder a la pregunta:

 Partiendo de un escenario determinado,¿Qué le pasara a la rentabilidad de mi inversión si las circunstancias previstas varian ?

Características

  • Se parte de un estudio de Gestinmo o InmoSuelo
  • Se varian ciertos parámetros en intervalos
  • Se efectuan 2 análisis consecutivos
    • Variables estratégicas: Se hace variar cada una de ellas por separado, a fin de establecer gráficamente el modo en que cada una afecta a la rentabilidad y, por tanto, su importancia relativa
    • Escenarios: Las variables consideradas estratégicas se hacen variar conjuntamente, obteniéndose el entorno estadístico de variación de la rentabilidad , para toda esa nube de posibilidades

Parámetros de partida — Variables

  • Tipo de Interés.
  • Costes de Construcción
  • Precios de venta
  • Plazos de gestión
  • Plazos de venta

Variables estratégicas

Como afecta cada variable, por si misma, a los ratios de rentabilidad y, por tanto, hasta que punto esa variable es importante o no

  • TIR
  • Márgenes de Costes
  • Márgenes de ventas
  • Beneficio
  • Payback

Como trabaja InmoSensi

El objeto del análisis de sensibilidad es descubrir de que manera afectan a nuestros parámetros de rentabilidad ciertas variaciones de importe o plazo (si aumenta el plazo de venta o cambian los costes de construcción, si aumentamos o disminuimos los precios, etc)

Pe-Se-DatosPara cada parámetro estratégico decidiremos si lo vamos a hacer variar o no y en que forma, introduciendo los márgenes de variación y el numero de intervalos en que la vamos a hacer variar

Primero, para determinar que variables son estratégicas, las haremos variar por separado, para obtener su influencia en cada resultado

Después obtendremos luego distintos escenarios de rentabilidad, tantas veces como numero de Pe-Se-Variablesiteraciones, haciendo, en cada iteración, que cambien las variables estratégicas conjuntamente de la forma previamente definida

 

 

De cada uPe-Se-Resultadosno de esos N estudios que vamos a calcular se guardan los resultados de rentabilidad obtenidos y se tratan estadísticamente a fin de obtener conclusiones

Podemos así establecer entre que valores máximos, mínimos y probables se va a mantener nuestra rentabilidad si las circunstancias previstas varian de forma favorable o desfavorable

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InmoenCurso.

InmoenCurso         en PDF

Analiza una promoción en Curso de Ejecución y en dificultades, a partir de su situación actual, para la toma de decisiones de viabilidad

Se trata de un módulo adicional a Gestinmo que permite introducir la situación real, al DIA de hoy (el “mes 1”), de una promoción ya comenzada y “en curso de ejecución” a fin de poder realizar un nuevo estudio de viabilidad a partir de esa situación

Se trata de responder a la pregunta:

Partiendo de una promoción en marcha: ¿Qué le pasa a la viabilidad de mi inversión al haber cambiado las circunstancias previstas inicialmente?

Características

  • Se parte de una promocion ya en marcha y de su situación actual
  • Se introduce esa situacion como datos de origen (mes 1) para un nuevo estudio de viabilidad
  • Se proporciona una relacion pormenorizada de acreedores
  • Se obtiene así la valoracion neta actual de la promocion
  • Los datos se guardan en un estudio compatible con Gestinmo
  • Se continua con Gestinmo para terminar el estudio de viabilidad

Como trabaja InmoenCurso

Introducir la Situación Actual en cuanto a:

  • OBRA: Contratada, Ejecutada, Abonada y pendiente de Abono, y su situación de pagos previstos
  • VENTAS: El total de la promoción, lo firmado en contrato privado, y lo pendiente de venta, las cantidades recibidas y las posibles rescisiones de ventas
  • HIPOTECA: Concedido, Dispuesto, Pendiente …
  • OTROS: Deudas pendientes de abono (personal, Organismos Oficiales..,), contratos con facultativos, etc

Obtener el Resumen Actual y el Valor Neto de la Solar y de la Promocion

Continuar con Gestinmo. Datos “a futuro”:

  • A través del manejo habitual de Gestinmo. La “Situación Actual” aparece en el mes 1 del estudio
  • Visualizar o imprimir el resultado conjunto

Tomar de decisiones estratégicas de viabilidad:

  • Renegociación de la financiación y de los compromisos de pago (quitas, aplazamiento, etc)
  • Paralización de la obra o su continuación
  • Enajenación global de la promoción por su Valoración Neta , etc

 

VER un Resultado de ejemplo, en PDF

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