Módulos adicionales de Gestinmo

Le mostramos las principales caracteristicas y modo de funcionamento de estos modulos adicionales de gestinmo

InmoExterior.

Así funciona InmoExterior

InmoExterior es un módulo adicional a Gestinmo que permite introducir los condicionantes reales de un cierto país.

A la hora de analizar una promoción inmobiliaria o un proyecto en el extranjero, InmoExterior tiene en cuenta la moneda, la fiscalidad y las formas de financiación. Todo esto tiene como fin poder realizar un estudio de viabilidad concordante con la situación de cada país y, una vez reunidos todos los datos, poder continuar el estudio de viabilidad de la promoción a analizar con el programa Gestinmo.

Cuando se va a acometer una operación inmobiliaria en el extranjero, antes de estudiar la viabilidad de una operación, y de tomar la decisión de la adquisición del solar y de comenzar la operación, debemos centrarnos en el entorno legal y fiscal donde se va a efectuar la operación.

Con InmoExterior, el nuevo módulo de Gestinmo, podemos indicar el país en el que se ubica la operación,  la moneda a aplicar y su tipo de cambio con respecto al euro.

Se pueden elegir 3 opciones distintas:

  • Un estudio de España con datos en euros: esto sirve para abrir un estudio ya existente, del que queramos utilizar ciertos datos y transformarlo en un estudio para el país correspondiente.
  • Un estudio en el extranjero con datos en euros.
  • Un estudio en el extranjero con datos en la moneda local.

En cualquiera de estos casos, podremos ver los resultados de Gestinmo en la moneda que elijamos: euros o moneda local. En InmoExterior, estos datos estarán disponibles para ver, para imprimir y además son exportables a un documento de Excel.

InmoExterior tiene en cuenta que se deben introducir datos referentes a:

  • Fiscalidad del país: los datos se introducen en el apartado A) de la pantalla “Datos” y se refieren principalmente al posible impuesto al comercio (equivalente a nuestro IVA)
  • Titulación: costes e impuestos.
  • Ingresos: créditos subrogables o no.

Descargue información de InmoExterior en PDF

 

Aprenda a utilizar InmoExterior en 5 minutos

Lo primero que hay que hacer es introducir los datos de la ubicación monetaria, legal y financiera de esta manera:

  • País, uso, régimen, moneda y tipo de cambio con el euro.
  • Impuestos al comercio (IVA) y si son gastos o no (a la compra de bienes, a la venta de productos específicos para viviendas)
  • Impuestos y gastos por adquisición de solar (TPO) y de titulación de unidades creadas.
  • Impuestos por la contratación de profesionales (IRPF)
  • Impuestos locales.
  • Impuestos al beneficio (impuesto de sociedades)
  • Costes de legalización y titulación.
  • Ingresos del comprador en función de la financiación. Si hay crédito subrogable o no.

El siguiente paso es guardar el estudio y rellenar el resto de los datos estimados. Se hace de esta forma:

  • Se guarda el estudio, que será legible por Gestinmo.
  • Así tendremos los datos de ubicación: moneda, impuestos, forma de ingreso, etc.
  • Se cerrará el módulo (InmoExterior) y se trabajará posteriormente con Gestinmo.

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InmoFase. Veamos sus caracteristicas

Pe-Fa01-DatosDescargue información de InmoFase  en PDF

Este módulo sirve para llevar a cabo un estudio conjunto de promociones por fases, uniendo hasta 10 estudios de Gestinmo y de InmoSuelo y obteniendo un Cash-Flow conjunto.

  • Enlaza estudios realizados por Gestinmo.
  • Puede partir de un estudio de suelo, hecho por InmoSuelo.
  • Combina distintas tipologías (Viv. Libre, Oficinas, Alquiler, VPO, etc.)
  • Optimiza las necesidades de una fase con los excesos de tesorería de la anterior.

InmoFase resuelve 4 tipos de problemas básicos

Son los siguientes:

  • Las promociones inmobiliarias a desarrollar por fases.
  • Las promociones inmobiliarias complejas, que implican el desarrollo conjunto de distintos tipos de productos inmobiliarios.
  • La tesorería global de una empresa, como consecuencia del desarrollo de varias promociones de forma simultanea, aunque desfasadas en el tiempo.
  • Generar promociones (Gestinmo) a partir de la edificabilidad obtenida con estudios de suelo (InmoSuelo)

Cómo trabaja InmoFase

Para cada fase se introduce como dato el solape (en meses) de su inicio respecto de la fase anterior, calculando el programa de forma automática el mes y año de la decisión tomada.

Lógicamente no sabemos, a priori, cuál es el solape que optimiza la solución, y en consecuencia, deberemos realizar varias hipótesis variando este dato hasta que obtengamos la solución más idónea.

Este faseado, como hemos indicado, puede ser necesario por diversas causas:

  • Laminar los ritmos de inversión, principalmente en lo relativo a la construcción.
  • Procurar la adaptación de las necesidades financieras a sus posibilidades reales de obtención.
  • Volcar los excesos de tesorería obtenidos en cada fase para su utilización en la siguiente.

Esa diversidad hace que no puedan establecerse reglas de funcionamiento, aunque, en principio, es conveniente procurar el cumplimiento de los siguientes objetivos (aunque puede que no siempre sean capaces de cumplirse de forma simultánea)

  • Continuidad en el ritmo de obras.
  • Continuidad en el ritmo de ventas.
  • Optimización de la tesorería conjunta.

Realizado este proceso, en cada hipótesis, InmoFase  facilita como resultado un Cash-Flow conjunto que permite establecer el número de fases y los desfases entre ellas que optimizan la solución.

Inmofase  es una herramienta muy útil en el caso del estudio de promociones que se dilatan en el tiempo mas allá de los 36 meses que contempla GESTINMO. En estos casos, suele ser habitual acometer la promoción por fases, es decir, dar comienzo a la obra y comercialización de una parte de la promoción (un bloque, unas manzanas de viviendas unifamiliares, etc.) y no comenzar el resto hasta que las anteriores tareas estén avanzadas.

Con ello, los flujos positivos de caja que produce una fase a partir de un cierto momento se reinvierten en la siguiente, dando comienzo a la misma en un cierto mes, por lo que los flujos de caja de cada fase se “solapan” compensándose los déficits iniciales de la segunda con los superávits de la primera.

A efectos prácticos, se tratará de realizar hasta 10 estudios distintos, pero interrelacionados, correspondiendo cada uno de ellos a las fases en que se divida la promoción, repartiendo el coste del solar en la forma que se convenga, solapando los flujos de caja y sumándolos.

Los estudios económicos, una vez repartido el coste del solar, son, en principio, independientes, aunque se obtiene un presupuesto de gastos.

¿Qué datos se necesitan para hacer un estudio con InmoFase?

Pe-Fa01-Datos

  • Hay que especificar si se trata de fases reales o es una simple agrupación de estudios independientes. (En el primer caso los pagos relativos a  la adquisición de solar se tratan de forma distinta porque se supone que todo el solar se desembolsa en la primera fase)
  • La identificación de los estudios de Gestinmo que componen cada fase (nombre, versión y mes y año de comienzo de cada fase)
  • El total de la operación en cuanto a importe de solar, superficies y unidades.
  • La parte imputable a cada fase (a partir del número de unidades se calcula la superficie)

¿Qué resultados se obtienen con InmoFase?

Flujo de caja conjunto

  • Idéntico al flujo de caja de Gestinmo, salvo que el total de meses es variable.
  • Gráficos conjuntos.

CurPe-Fa02-STFvas de saldo acumulado de tesorería del conjunto

  • Plan de etapas de las fases.
  • Desglose de costes.

Presupuesto conjunto

  • Presupuesto conjunto de gastos.
  • Estructura de ventas de cada fase.
  • Ratios: Margen bruto, BAII, BAI.
  • Márgenes unitarios detallados de cada fase.

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InmoSensi.    Cómo funciona este módulo

Descargue información de InmoSensi en PDF 

Análisis de sensibilidad de variables estratégicas a partir de un estudio de Gestinmo o de InmoSuelo.

InmoSensi realiza un análisis de sensibilidad de un estudio inmobiliario partiendo de variaciones de sus parámetros estratégicos y obteniendo los cambios producidos en su rentabilidad.

Se trata de responder a la siguiente pregunta:

Partiendo de un escenario determinado ¿qué le pasará a la rentabilidad de mi inversión si las circunstancias previstas varían ?

Para responder a esto, hemos desarrollado el siguiente procedimiento:

  • Se parte de un estudio de Gestinmo o InmoSuelo.
  • Se cambian ciertos parámetros en intervalos.
  • Se efectúan dos análisis consecutivos:
    • Análisis de variables estratégicas: se hace variar cada una de ellas por separado a fin de establecer gráficamente el modo en que cada una afecta a la rentabilidad y por tanto, su importancia relativa.
    • Análisis de escenarios: las variables consideradas estratégicas se hacen variar conjuntamente, obteniéndose el entorno estadístico de variación de la rentabilidad, para todas las posibilidades.

Parámetros de partida: Variables

  • Tipo de interés.
  • Costes de construcción.
  • Precios de venta.
  • Plazos de gestión.
  • Plazos de venta.

Variables estratégicas

Cómo afecta cada variable, por si misma, a los ratios de rentabilidad y por tanto, hasta qué punto esa variable es importante o no.

  • TIR.
  • Márgenes de costes.
  • Márgenes de ventas.
  • Beneficio.
  • Payback.

Cómo trabaja InmoSensi

El objeto del análisis de sensibilidad es descubrir de qué manera afectan a nuestros parámetros de rentabilidad ciertas variaciones de importe o plazo (si aumenta el plazo de venta o cambian los costes de construcción, si aumentamos o disminuimos los precios, etc)

Pe-Se-DatosPara cada parámetro estratégico decidiremos si lo vamos a hacer variar o no y en qué forma, introduciendo los márgenes de variación y el número de intervalos en que la vamos a hacer variar.

En primer lugar, para determinar qué variables son estratégicas las haremos variar por separado, para obtener su influencia en cada resultado. Así obtendremos distintos escenarios de rentabilidad, tantas veces como Pe-Se-Variablesiteraciones tengamos, haciendo en cada iteración que cambien las variables estratégicas de la forma previamente definida.

 

 

De cada uPe-Se-Resultadosno de esos N estudios que vamos a calcular se guardan los resultados de rentabilidad obtenidos y se tratan estadísticamente a fin de obtener conclusiones.

De esta forma podremos establecer entre que valores máximos, mínimos y probables se va a mantener nuestra rentabilidad si las circunstancias previstas varían de forma favorable o desfavorable.

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InmoenCurso. Sus características

Descargue información de InmoenCurso  en PDF

InmoenCurso sirve para analizar una promoción en curso de ejecución y en dificultades, a partir de su situación actual para la toma de decisiones con vistas a su viabilidad.

Se trata de un módulo adicional a Gestinmo que permite introducir la situación real, al día (el “mes 1”), de una promoción ya comenzada y en curso de ejecución a fin de poder realizar un nuevo estudio de viabilidad a partir de esa situación.

En este caso se trata de responder a la siguiente pregunta:

Partiendo de una promoción en marcha: ¿qué le pasa a la viabilidad de mi inversión al haber cambiado las circunstancias previstas inicialmente?

Para responder a esto, hemos desarrollado el siguiente procedimiento:

  • Se parte de una promoción ya en marcha y de su situación actual.
  • Se introduce esa situación como datos de origen (mes 1) para un nuevo estudio de viabilidad.
  • Se proporciona una relación pormenorizada de acreedores.
  • Se obtiene así la valoración neta actual de la promoción.
  • Los datos se guardan en un estudio compatible con Gestinmo.
  • Se continúa con Gestinmo para terminar el estudio de viabilidad.

Cómo trabaja InmoenCurso

A la hora de utilizar InmoenCurso, es necesario introducir la situación actual de la promoción inmobiliaria a analizar en cuanto a:

  • Obra: contratada, ejecutada, abonada y pendiente de abono y su situación de pagos previstos.
  • Ventas: el total de la promoción, lo firmado en contrato privado y lo pendiente de venta, las cantidades recibidas y las posibles rescisiones de ventas.
  • Hipoteca: concedido, dispuesto, pendiente …
  • Otros: deudas pendientes de abono (personal, organismos oficiales…), contratos con facultativos, etc.

Cómo obtener el resumen actual y el valor neto del solar y de la promoción

Una vez obtenidos los datos necesarios con InmoenCurso, habrá que continuar realizando el análisis con Gestinmo. Gracias a esta herramienta se pueden obtener datos a futuro sobre nuestra promoción inmobiliaria:

  • A través del manejo habitual de Gestinmo. La “Situación Actual” aparece en el mes 1 del estudio.
  • Se puede visualizar o imprimir el resultado.

Toma de decisiones estratégicas de viabilidad:

  • Renegociación de la financiación y de los compromisos de pago (quitas, aplazamiento, etc)
  • Paralización de la obra o su continuación.
  • Enajenación global de la promoción por su valoración neta, etc.

 

VER un resultado de ejemplo en PDF.

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