InmoSuelo. Datos a introducir

DATOS DEL ESTUDIO ECONOMICO

NOMBRE

Con esta opción se introducirán los valores de identificación de la promoción, como Nombre, Versión,  Com. Autónoma,  etc. y el USO Característico del Suelo (Residencial, Industrial, Terciario, etc.) asi como la FORMA DE ADQUISICIÓN DEL Terreno (Compraventa, Urbanizador SIN Suelo, Terrenos YA Adquiridos) Y SU RÉGIMEN FISCAL

Su-Pe-VPPDATOS BÁSICOS

Con esta opción se introducirán los valores tabulados de la promoción que la identifican, como el TIPO Y RÉGIMEN DE Actuación (Compensación, Agente Urbanizador, expropiación,.) y las cesiones y usos posibles según las leyes Autonómicas del Suelo. Toda la legislacion de suelo esta contemplada por el programa en lo que respecta a su viabilidad economica

Su-Pe-SolarTERRENOS

Con esta opción se introducirá el precio global del terreno adquirido o su precio por m2., así como otros gastos relativos a su adquisición, gastos o estudios previos, impuestos locales, etc

CESIONES

Con esta opción se introducirán los datos de superficie, edificabilidad y densidad, reservas de VPO y cesiones obligatorias de suelo necesarias para obtener la parcela neta del sector, su edificabilidad y número de viviendas y el reparto de aprovechamiento en vivienda libre, protegida y terciario. Esta pantalla también se puede imprimir

Su-Pe-Cesiones EDIFICABILIDAD

Consiste en la determinación de las CESIONES OBLIGATORIAS asi como otros condicionantes básicos del desarrollo y la obtención de un REPARTO DE APROVECHAMIENTO, en el Sector y para la propiedad.

COSTE URBANIZACION

Los costes de la Urbanización Interior de TODO EL SECTOR se pueden introducir bien por medio de un Coste Global, bien por un Coste por m2 de suelo, bien haciendo una estimación por medio del METODO MSV, que se basa en la Superficie de Viales. Esta pantalla también se puede imprimir

PROYECTOS

Se introducirá el porcentaje de financiación estimada en este momento del análisis, desglosado por unidades, el tipo de la hipoteca y otros datos necesarios para la constitución de la hipoteca. En VPO sólo se pondrá el % de financiación para locales de venta libre.

GESTIÓN

Con esta opción se introducirán los porcentajes estimados de gastos generales de la totalidad del Sector y del porcentaje de beneficio de los costes de desarrollo, en caso de Actuación como Agente Urbanizador.

Datos del Flujo de Caja

Si el Estudio Económico presenta cierta viabilidad, se debe recurrir al planteamiento de los aspectos temporales de la promoción, para los que la herramienta informática facilita el segundo documento básico, denominado CASH-FLOW, que refleja para cada uno de los 96 meses en que se descompone la promoción el estado de tesorería

Se considera el desglose temporal, tanto de los pagos del sector, como de los pagos y cobros propios

TERRENOS

Con esta opción se introducirán los meses e importe de los pagos parciales para la adquisición de los terrenos y mes de escritura de la compraventa

Una vez decidida la viabilidad global de la operación, introducidos los datos del estudio económico y vistos los resultados, y a fin de precisar los costes financieros y las necesidades de financiación, se deben temporalizar los pagos y cobros definiendo con mas precisión la forma y plazo en que se producen (forma de pago de los terrenos y plazos, distribución de certificaciones de la obra, ritmo de ventas, características detalladas de la financiación hipotecaria, etc.) Se permite un maximo de 96 meses (8 años) para el desarrollo completo.

Su-Pe-CFObraPLAZOS DE OBRA y PROYECTOS

Con esta opción se introducirán los otros datos de la obra relativos a fechas de aprobación definitiva y abono de cada uno de los proyectos necesarios para el desarrollo urbanístico del sector, y también los datos necesarios para definir las condiciones de desarrollo de las obras       (condiciones de pago de la obra, etc.).Se podrá definir mes a mes el % de obra ejecutada o elegir un reparto tipo, en función del plazo de obra.

VENTAS POR MESES

Se liberaliza la forma de venta, pudiendo decidir en cada uno de los 96 meses del estudio, cuanta edificabilidad  se vende cada mes de cada uno de los regímenes elegidos. Todos los contratos abonan un porcentaje de entrada, tendrán otro pago en el mes de la firma de la escritura pública y podrán tener otros dos pagos aplazados intermedios entre esos dos meses .

PRESTAMOS

Con esta opción se introducirán los datos necesarios para definir un posible préstamo hipotecario para la compra de los terrenos. También, en el caso de que se trate de actuación como Agente Urbanizador, se podrá solicitar una linea de crédito para la ejecución de las obras de urbanización. Ambas líneas de préstamo, podrán ser amortizadas parcial o totalmente a lo largo de la operación

OTRA FINANCIACION

  • Capital Social con las aportaciones de los accionistas,.
  • Préstamos Puente con sus gastos, para cubrir saldos negativos puntuales de tesorería.
  • Aplazamiento de Obra con los gastos derivados del aplazamiento con recargo de interés, de los efectos entregados al constructor.

 

 

 

 

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