InmoAlquiler: ¿Qué es y qué hace?

¿En qué consiste InmoAlquiler?

Se trata de un programa informático realizado en Excel cuya finalidad es obtener el plan de negocio y realizar el estudio de viabilidad de un conjunto de activos inmobiliarios destinados al alquiler.

A la hora de comenzar a usarlo se trata de responder a la siguiente pregunta:

¿Qué rentabilidad voy a obtener de este conjunto de activos, y cuales serán los fondos propios y recursos ajenos necesarios para ello?

 ¿Por qué es necesaria esta herramienta?

rentabilidad alquiler

 

InmoAlquiler permite trabajar con diferentes combinaciones, como por ejemplo:

  • USOS: Residencial, Oficinas, Hoteles, Apartamentos Turísticos, Centros Comerciales, etc.
  • MODALIDADES: Alquiler Puro, Explotación del Activo, Venta Parcial a futuro
  • FORMA DE ADQUISICIÓN: En existencias, Compraventa, Con cargas hipotecarias

Los resultados obtenidos se pueden visualizar en pantalla, imprimir o exportar a una hoja de datos independiente para su posterior tratamiento.

IAlquiNombre                                 IAlquiSaldoTesoreria

Qué datos necesita introducir           Qué resultados se generan

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DATOS REQUERIDOS

IAlquiNombreNOMBRE DEL PLAN Y DESCRIPCIÓN

  • Fecha de inicio del plan de negocio.
  • El horizonte de nuestro plan en años.
  • Datos generales de la empresa.

 

PARÁMETROS ECONIAlquiParametrosÓMICOS DEL PLAN

  • Hipótesis de evolución anual de precio.
  • Estrategias de remuneración de dividendos.
  • Amortización anticipada de hipoteca.

 

FONDOS PROPIOS Y RECURSOS AJENOS

  • Qué recursos vamos a necesitar, y posibles préstamos puente.
  • El programa, al evaluar el plan de negocio, nos indicará cuáles son los recursos necesarios, pero será el usuario el que, finalmente, los determine.

IAlquiEdificiosEDIFICIOS Y SU USO

  • Nuestros activos estarán dentro de un edificio y tendrán un uso en concreto (residencial, hotelero, oficinas, comercial, etc)
  • Los edificios tienen en común su ubicación (CCAA), cargas hipotecarias, forma de adquisición (en existencias, compra con IVA, con TPO, etc)
  • Su nivel medio de ocupación anual, para determinar los ingresos.

IAlquiActivos1ACTIVOS

  • Un activo desde el punto de vista del programa es un conjunto de inmuebles de un solo uso, sitos en un edificio, y que tienen características comunes en cuanto a ingresos y gastos.
  • Se define su número de unidades, superficie total y valoración al inicio y residual, al final.

IAlquiActivoIngresosINGRESOS

  • El importe de la renta periódica (dependiendo del uso será diaria, semanal o mensual)
  • La posible venta dentro del periodo del plan de negocio, si la hay, con las características que la definen.

 

IAlquiActivoCostesCOSTES

  • Por la titularidad del activo (Administración, seguros, impuestos locales, etc.)
  • Por la explotación (personal, energía, consumibles, etc.)
  • Costes de primera adquisición (Impuestos a la compra, constitución de hipoteca, primer amueblamiento, etc)

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Resultados que se obtienen con InmoAlquiler

Nuestro objetivo consiste en conocer, de cada uno de los activos de nuestro plan de negocio:

  • Sus ingresos totales anuales.
  • Sus gastos totales anuales.

Por otra parte, también conforma nuestro objetivo obtener su rentabilidad: rentas brutas y netas y, como suma de todo ello conseguiremos:

  • Las rentas totales de todo el plan de negocio.
  • Las vías para amortizar el capital e intereses de las hipotecas concedidas.
  • Los dividendos que se vayan a obtener.
  • La rentabilidad dinámica de la operación.
  • La rentabilidad del accionista.
  • Los flujos de tesorería que nos permitan determinar cuáles son los fondos propios que vamos a necesitar.

IAlquiVerFichaActivo Ficha del activo: todos los datos que lo definen

  • Identificación: uso, forma de adquisición, número de unidades y superficie.
  • Valoración: inicial y residual.
  • Ingresos: por rentas o venta.
  • Costes: titularidad, explotación, primer establecimiento.
  • Rentas: brutas y netas.

 

IAlquiCuadroExpl2   CUADRO ANUAL DE RENTAS DEL ACTIVO

Reflejamos la cuenta de resultados de ese activo año por año, con la idea de obtener el saldo de explotación como diferencia entre ingresos y gastos.

 

 

IAlquiCuadroExpl3   RENTAS BRUTAS Y NETAS

  • En total y en porcentaje sobre la valoración.
  • Cuota de hipoteca a cubrir.
  • Para cada uno de los activos.

 

IAlquiResumenD   RESUMEN FINANCIERO

  • De todo el plan de negocio y de todos los activos.
  • Resumen y totalización de los datos.
  • Relación y valoración de todos los activos.
  • Necesidades de financiación: recursos utilizados y saldos finales.
  • Saldo de explotación del plan de negocio y aplicación a dividendos, saldo en cuenta, etc.
  • TIR final y rentabilidad del accionista.

 

IAlquiTotalFinancieroCUADRO DE RENTABILIDAD GLOBAL Y TESORERÍA

El resumen anterior sale de este cuadro en el que se refleja, año por año lo siguiente:

  • Cuenta de Resultados e I.Sociedades.
  • Movimientos netos de Fondos y TIR.
  • Flujo de caja, dividendos y tesorería.
  • Aportaciones de capital.

 

IAlquiSaldoTesoreria   GRÁFICOS DE SALDO DE TESORERÍA

  • Saldo final de tesorería.
  • Saldo de explotación acumulado.
  • Reparto porcentual de costes e ingresos de cada uno de los activos.

 

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