Gestinmo. Datos a Introducir

Datos del Estudio Economico

DPe-Ge-BasicosATOS BÁSICOS

Se eligen los parametros de la promoción que la definen, como TIPO Y RÉGIMEN DE PROMOCIÓN, FORMA DE ADQUISICIÓN DEL SOLAR Y RÉGIMEN FISCAL. Estos valores son de especial importancia, pues afectan al tipo de formulación que seleccionará la aplicación en el resto del cálculo.

SOLAR

Se introduce el precio global del solar o su repercusión por m2., así como otros gastos relativos a su adquisición, gastos o estudios previos, impuestos locales, etc. En caso de aportación se introduce el % y un pago inicial, si lo hay

EDIFICACIÓN

ec3-edificabilidadSe define la tipologia de unidades (viviendas, locales, garajes, trasteros sobre y bajo rasante) en cuanto a número y  superficie a construir. Es importante, en vivienda protegida, el dato de la relación M2 útil/M2 construido que se estime. En VPO o Cooperativas, las unidades no vinculadas se suponen de venta libre

 

CONSTRUCCIÓN

Se introducirán los precios estimados de construcción, desglosados por unidades, así como otros gastos de obra como los de urbanización interior o de elementos comunes (piscina, jardin, tenis, etc.), boletines de instalaciones, etc. Los honorarios de profesionales están liberalizados, por lo que se puede introducir un porcentaje de disminucion (o aumento) sobre los máximos colegiales

VENTA

Se introducirán los precios estimados de venta por M2., excepto para garajes y trasteros que será por Unidad. En VPO no se introduce nada pues estos precios se derivan del Precio maximo de vivenda. En alquiler, la cifra a introducir será el alquiler/mes estimado

VPO

En el caso de VPO se tomarán los precios máximos definidos por la normativa vigente. Definida previamente la tipologia de VPO, se selecciona el municipio y con ello se obtiene el area o la zona y su importe

HIPOTECA

Se introducirá el porcentaje de financiación estimada en este momento del análisis, desglosado por unidades, el tipo de la hipoteca y otros datos necesarios para la constitución de la hipoteca. En VPO sólo se pondrá el % de financiación para locales de venta libre.

GESTIÓN

Con esta opcec8-Gestiionión se introducirán los porcentajes estimados de gastos de administración, gestión, comercializacion y publicidad. Se entiende que los gastos Gerenciales corresponden a los honorarios del equipo director de la promoción (los gestores de cooperativas, p.e.),; y los de Administración, como el resto de gastos indirectos y de estructura, imputables a la promoción en estudio.

Datos del Flujo de Caja

SOLAR

Se introducirán los plazos de adquisición del solar, condiciones detalladas de pago, la eventual constitucion de un préstamo para la adquisición del solar, o subrogarse en uno ya existente,  y fechas y meses de comienzo de la promoción.

Una vez decidida la viabilidad global de la operación, introducidos los datos del estudio económico y vistos los resultados, y a fin de precisar los costes financieros y las necesidades de financiación, se deben temporalizar los pagos y cobros definiendo con mas precisión la forma y plazo en que se producen (forma de pago del solar y plazos, distribución de certificaciones de la obra, ritmo de ventas, características detalladas de la financiación hipotecaria, etc.) Se permite un máximo de 36 meses para el desarrollo completo.

PLAZOS DE OBRA – CERTIFICACIONES

fc2-ObraSe podrá definir mes a mes el % de obra ejecutada o elegir un reparto tipo, en función del plazo de obra. Igualmente se introducirán los otros datos de la obra relativos a fechas de comienzo, concesión de licencia, etc.

 

FORMA DE VENTA Y GESTIÓN

Se define como se PAGAN LAS VENTAS DENTRO DEL APROMOCIÓN: Entrada, letras, etc.. Y como se devengan los gastos de Administración y Gerenciales, (por personal propio, profesionales externos o sociedades), lo que influye en el devengo de IRPF e IVA.. Igualmente se elige la forma  y periodo de devengo

VENTAS POR MESES

fc3-VentasSe puede decidir en cada uno de los 36 meses del estudio, cuantas unidades se venden cada mes de cada uno de los tipos existentes (viviendas, locales, garajes y trasteros). Se permiten ventas posteriores a la finalización de las obras. En el caso de aportación, solo se venderán, lógicamente, las unidades no aportadas .

 

HIPOTECA

Con esta opción se introducirán los intereses ajustados del préstamo hipotecario, la parte devengada durante la construccion (credito al promotor), y su forma de cobro (proporcionalmente a las certificaciones o por % de obra ejecutada). Igualmente se elige el resto de tipos de interes necesarios para definir totalmente la financiación: préstamos puente, saldo dispuesto o favorable, avales, etc.

ACCIONES CORRECTORAS

En nuestra cuenta de Tesoreria los saldos deben ser siempre positivos a lo largo de la vida de la promoción. Para ello, habrá que conocer y tomar unas ACCIONES CORRECTORAS del Flujo de Caja a fin de que ello ocurra. Estas son:

  • Descuentos de Cartera con los gastos derivados de la negociación anticipada de los efectos entregados por los compradores.
  • Aplazamiento de Obra con los gastos derivados del aplazamiento con recargo de interés, de los efectos entregados al constructor.
  • Capital Social con las aportaciones de los accionistas,.
  • Préstamos Puente con sus gastos, para cubrir saldos negativos puntuales de tesorería

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